平安證券 劉細輝

　　2007年12月12日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》(銀發(fā)〔2007〕452號)，就前次通知(銀發(fā)〔2007〕359號)中第二套房標準明確以戶為單位進行界定。

　　第二套住房以戶為認定單位

　　此次，央行和銀監(jiān)會“補充通知”明確規(guī)定：1、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數(shù)；2、對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當?shù)仄骄�水平，按第一套房貸執(zhí)行；3、已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，認定為第二套房貸；4、商業(yè)銀行應切實履行告知義務，并制定制定具體實施細則。

　　緊縮信貸的調(diào)控意圖明顯，短期內(nèi)市場需求將會減少

　　此次“補充通知”是9月27日下發(fā)《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)〔2007)359號)的執(zhí)行細則，規(guī)范了各大商業(yè)銀行對第二套房的界定標準。

　　我們認為，補充通知與之前下發(fā)《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》一樣壓縮了房地產(chǎn)投資性需求，但本次補充通知同時對一部分的住房改善需求也有較大影響，部分住房改善需求將得到推遲。另外，補充通知對各商業(yè)銀行在對“第二套房”的認定上要求較高，對借款人的個人住房信息、收入信息、家庭信息的真實性等資料收集將會加大信貸審查的成本。

　　補充通知對住房消費貸款的控制更加嚴格，目的是為了加強政府對房地產(chǎn)信貸風險管理和房地產(chǎn)信貸調(diào)控。補充通知壓縮了各商業(yè)銀行在第二套住房認定上的彈性，實行了極其嚴格的認定標準，是今年來央行前后十次調(diào)高存款準備金率、實行從嚴貨幣政策緊縮信貸在房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)，從另一個側(cè)面顯示了政府加強房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心。從行業(yè)調(diào)控政策來看，政府緊縮房地產(chǎn)信貸(房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房消費貸款)的調(diào)控意圖明顯。除個人住房消費貸款外，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理或許將成為房地產(chǎn)金融調(diào)控的另一個重點；個人住房消費貸款屬于需求上的調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款則屬于供給方面的調(diào)節(jié)。2006年、2007年前10月在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款都大約占20%的比例，對房地產(chǎn)供給商意義重大，措施的尺度將直接影響市場的供求關系。因此即使出臺對開發(fā)貸款的調(diào)控，按照政府宏觀調(diào)控的思路，我們認為目前條件下政府也會考慮供給和需求上的平衡，極其嚴厲措施出臺的可能性或許不大。

　　長期看好行業(yè)發(fā)展，短期內(nèi)未知政策的風險需要關注

　　由于城市化進程、人口紅利等需求因素沒有發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于景氣周期之內(nèi)，通知的出臺會抑制房價快速上漲的局面，長期看行業(yè)的業(yè)績增長格局依然存在，因此我們依然維持行業(yè)“推薦”的評級。但目前行業(yè)宏觀調(diào)控的風險較大，房地產(chǎn)開發(fā)信貸和住房消費貸款已經(jīng)明顯從緊，因此需要密切注意宏觀調(diào)控政策對行業(yè)發(fā)展的影響。

　　附件一、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會

　　《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)〔2007〕359號)

　　中國人民銀行上海總部，各分行、營業(yè)管理部,各省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行；各銀監(jiān)局；各國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行：

　　根據(jù)2007年全國城市住房工作會議精神及《國務院關于解決低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號)、《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)〔2006〕37號)等政策規(guī)定，現(xiàn)就加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的有關事項通知如下：

　　一、嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理對項目資本金(所有者權益)比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對經(jīng)國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

　　商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。

　　商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不得跨地區(qū)使用。對確需用于異地房地產(chǎn)開發(fā)項目并已落實相應風險控制措施的貸款，商業(yè)銀行在貸款發(fā)放前應向監(jiān)管部門報備。

　　二、嚴格規(guī)范土地儲備貸款管理商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

　　三、嚴格住房消費貸款管理商業(yè)銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。

　　商業(yè)銀行應提請借款人按誠實守信原則,在住房貸款合同中如實填寫所貸款項用于購買第幾套住房的相關信息。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。四、嚴格商業(yè)用房購房貸款管理利用貸款購買的商業(yè)用房應為已竣工驗收的房屋。

　　商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風險管理相關原則自主確定；對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。

　　五、加強房地產(chǎn)信貸征信管理

　　商業(yè)銀行接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款申請后，應及時通過中國人民銀行企業(yè)信用信息基礎數(shù)據(jù)庫對借款企業(yè)信用狀況進行查詢;貸款申請批準后，應將相關信息錄入企業(yè)信用信息基礎數(shù)據(jù)庫，詳細記載房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本信息、借款金額、貸款期限以及違約情況等。

　　商業(yè)銀行接受個人住房貸款申請后，應及時通過中國人民銀行個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫對借款人信用狀況進行查詢;貸款申請批準后，應將相關信息及時錄入個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫，詳細記載借款人及其配偶的身份證號碼、購房套數(shù)、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。

　　六、加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)測和風險防范工作

　　商業(yè)銀行應密切監(jiān)測房地產(chǎn)價格變化及其對信貸資產(chǎn)質(zhì)量的影響狀況，切實加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理和內(nèi)控機制建設，積極防范房地產(chǎn)信貸風險。

　　中國人民銀行各分支機構、各銀監(jiān)局應加強轄區(qū)內(nèi)金融機構房地產(chǎn)信貸管理的“窗口指導”，加大對相關違規(guī)行為的查處力度。要跟蹤房地產(chǎn)信貸政策執(zhí)行過程中出現(xiàn)的新情況、新問題，并及時向中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會報告。

　　各商業(yè)銀行(包括中資銀行、外商獨資、中外合資商業(yè)銀行以及外國銀行分行等)要認真貫徹落實國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，切實加強房地產(chǎn)信貸風險管理，要根據(jù)本通知精神和國家各項房地產(chǎn)信貸政策規(guī)定，抓緊制定或完善房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理操作細則，并向中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會報備。

　　各政策性銀行未經(jīng)中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準，不得發(fā)放商業(yè)性房地產(chǎn)貸款。

　　請中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部、省會(首府)城市中心支行，各省(自治區(qū)、直轄市)銀監(jiān)局將本通知聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、城鄉(xiāng)信用社及外資銀行。

　　中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會

　　二〇〇七年九月二十七日

　　附件二、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會

　　《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》(銀發(fā)〔2007〕452號)

　　中國人民銀行上海總部，各分行、營業(yè)管理部,各省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行，各銀監(jiān)局，各國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行：

　　為進一步貫徹落實《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)〔2007〕359號，以下簡稱《通知》)，依據(jù)國家住房消費政策和相關規(guī)定，現(xiàn)就執(zhí)行《通知》第三部分“嚴格住房消費貸款管理”中的有關問題補充通知如下：

　　一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數(shù)。

　　二、對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當?shù)仄骄�水平，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應當提供當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結果。當?shù)厝司�住房平均水平以統(tǒng)計部門公布上年度數(shù)據(jù)為準。其他均按第二套房貸執(zhí)行。

　　三、已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，按前款規(guī)定執(zhí)行。

　　四、商業(yè)銀行應切實履行告知義務，要求借款人按誠信原則提交真實的房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收等證明材料。凡發(fā)現(xiàn)填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請。對于出具虛假收入證明并已被查實的單位，所有商業(yè)銀行不得再采信其證明。對發(fā)生上述情況的借款人和單位，商業(yè)銀行應及時向其所在地銀行業(yè)協(xié)會報告，由銀行業(yè)協(xié)會負責收集上述信息并予以通報，監(jiān)管部門列入重點檢查內(nèi)容。

　　各商業(yè)銀行應根據(jù)《通知》及本補充通知精神，制定具體實施細則，并向中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會報備。

　　請中國人民銀行上海總部，各分行、營業(yè)管理部、省會(首府)城市中心支行，各省(自治區(qū)、直轄市)銀監(jiān)局將本通知聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、城鄉(xiāng)信用社及外資銀行。

　　中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會

　　二〇〇七年十二月五日