業內人士普遍認為，二套房認定標準出臺，對房價和房地產股表現，更多構成短期影響。

　　見習記者 毛瀚民

　　12月11日，央行和銀監會下發了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，明確了第二套住房的認定標準以家庭為單位。這為購買第二套住宅貸款首付提高到40%的房貸新政劃上了一個圓滿的句號。

　　一些銀行、房地產、證券業人士在接受記者采訪時表示，此次監管部門明確以家庭為單位認定貸款標準后，各商業銀行在具體執行中有章可循，一些比較熱點的城市，比如廣州、深圳的高房價將出現階段性拐點，房價的漲幅將減緩；其次，對于投資性買房和自住性買房都有所抑制，但由于住房剛性需求大量存在，房價不會出現大規模下跌。對地產類上市公司而言，會有短期的波動和恐慌。

　　地產股仍會是行情主線

　　昨日受此消息影響，地產股集體下跌，萬科A下跌5%、招商地產下跌6.77%，兩市跌幅前10名個股均為地產股。

　　對地產股的長期投資價值，大多數分析師在采訪中仍表示相對樂觀。中信證券首席地產研究員王德勇告訴記者，雖然房地產信貸收緊對地產股影響偏空，但決定房地產銷售的關鍵是供給，目前房產市場還是供應短缺。在國內供需關系未發生根本性變化的背景下，并且隨著城市化進程的推進，地產股仍會是下一階段行情的主線。

　　不少分析人士表示，房地產板塊仍將是2008年市場的主流熱點之一，前期一二線龍頭公司股價從最高點普遍下調30%以上，由于行業景氣的大趨勢不會改變，房價和需求量上升趨勢不變，行業集中度的提高將使龍頭公司受益，股價回調更增加了龍頭公司的投資吸引力。而2008年不同地區房地產市場漲幅會比往年更為分化，建議關注武漢、西安、沈陽等二線城市地產股以及奧運地產的投資機會。

　　“我們判斷市場觀望情緒仍將維持，但不會改變長期向上趨勢。”王德勇這樣總結。

　　而國信證券地產分析師方焱表示，從長期來看，中國住宅市場上客觀存在的供需矛盾和居民購買力的不斷提高，都使得我們有理由長期看好房地產市場。在地產類上市公司選擇上，依舊看好快速周轉、有多元融資渠道和產品定位較為合理的住宅開發類企業，包括萬科、保利地產、蘇寧環球；另外，由于張江高科、浦東金橋等租賃型企業受政策調控影響較小，值得投資者關注。

　　銀行收緊銀根各出對策

　　9月份，有深圳銀行業內人士透露，近兩個月辦理第二套住房貸款的人非常少，大部分購買第二套住房的人都采取對策，來規避提高首付成數和貸款利率。中行深圳分行相關人士表示，此次監管部門明確以家庭為單位認定貸款次數后，隨后各商業銀行肯定會依照規定執行，此舉有助于平抑房價。

　　實際上，不少商業銀行在銀監會出臺該補充通知之前，已經有了大致的思路。

　　2007年11月2日，交行率先向媒體披露了房貸細則，成為首家對外公布房貸細則的大型國有銀行。房貸細則基本規定，首付不低于4成；貸款利率不低于基準利率的1.1倍；對于第3套及以上住房，每增加一套，首付和利率同時增加5個百分點。與交通銀行不同的是，建設銀行第二套房首付提至5成，以家庭為單位來認定。同時，建行還決定以家庭為單位對第二套房進行認定，即夫妻雙方無論誰擁有住房，另一方購買住房時都將視為第二套房。

　　11月13日，深圳發展銀行也對外公布了其第二套房房貸新政策，“如果夫妻二人，有一方貸款購房尚未還清，再貸款都算二套。” 深發展信貸部一位負責人對記者表示，對于父母購房尚未還清，其子女再貸款購房的情況，深發展表示，將根據子女的還款能力決定是否算“二套房”。“如果子女成年，并已經工作有還款能力，而且父母的貸款也無需其負擔，那么我們不會認定為二套。但是現在一些家長為了多買房，以自己尚未成年孩子的名義購房，這類情況我們將視作二套。” 此外，深發展還將對第3套房執行“首付45%，貸款利率相當于基準利率1.15倍”的標準。

　　房地產調控關鍵在于供給

　　此前，9月27日，人行、銀監會聯合下發關于加強商業性房地產信貸管理的通知，規定利用貸款購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。不過，該通知并未嚴格界定“第二套(含)以上住房”標準，于是以家庭為單位、以個人為單位認定房貸次數的爭論一直沒有停息，原因就是沒有明確界定第二套住房認定標準。

　　“政策意圖已經很明確了，就是鼓勵自住，打擊投資需求。”王德勇分析道。

　　一上市房地產公司高層告訴記者，《補充通知》的出臺，使得9月新政出臺所導致的市場觀望情緒將繼續維持，漲幅過大的市場，未來1-2個月成交量將繼續走低，房價下跌，成交放緩的壓力越來越大。

　　北京師范大學金融研究中心主任鐘偉在一次房地產論壇上表示：“現在商品房供不應求的情況太嚴重了，這時候提高首付比例，中等收入階層、要靠首付和按揭買房的人，只能壓抑自己的購房需求。”

　　在記者的采訪調查中，大多數人并沒有對第二套房銀根緊縮投贊成票，他們認為管理層提高購買成本以抑制需求的初衷，盡管能在一定程度上達成，但住房需求不是消失了，而是押后了，必將帶來樓市供求進一步失衡，引發更多的問題。

　　英聯國際(深圳)不動產公司董事長郭建波告訴記者，由于深圳投資性購房比重前期已經超過50%左右，因此，未來一段時間價格的走低將繼續維持，但是下跌的空間也僅在20%左右。

　　深圳房地產研究中心副主任王鋒表示，短期內房價的核心驅動因素將取決于各地投資性購房的比重和對信貸環境的依賴程度，一旦投資客因為資金鏈條緊張開始大量拋售住房，房價下跌的壓力將會變大。

　　記者了解到，在剛剛過去的房地產行業銷售旺季，北京、上海和深圳等一線城市都出現了樓市成交的萎縮。深圳12月份開盤的樓盤，首次出現了5000-6000多元每平方米的價格，不少業內人士表示，這是深圳房地產價格進入拐點的一個標志。