渤海投資研究所秦洪

　　近期A股市場一度持續反彈，但在周二、周三，由于銀行股、房地產股的大幅回落，大盤反彈遇阻，在昨日甚至出現急挫的走勢。似乎顯示出金融地產股已從前期大盤的中流砥柱，轉而成為大盤反彈受阻的“罪魁禍首”。

　　調控預期抑制地產股走勢

　　對于地產股近期的疲軟走勢，邏輯推理很簡單：一是調控政策接踵而至。前期關于銀行窗口指導效應，使得部分地區的房地產信貸幾乎陷于停頓，這直接使得相關地區的房地產市場出現了價跌量縮的趨勢。二是調控政策出乎預期。雖然CPI物價指數的上漲超出預期，使得不少業內人士對加息等調控政策有著強烈的預期，但想不到的是，昨日等來的并不是預期中的加息，而是有關部門關于第二套住房的界定。這意味著房地產調控政策有望向縱深發展。更為重要的是，從前期媒體所披露的信息來看，各商業銀行對第二套住房均有不同的界定，從而在一定程度上弱化了房地產調控的預期。所以，此次統一界定出乎市場預期，無疑進一步加劇了對房地產市場發展前景的分歧。受此影響，與房地產業密切相關的銀行股、地產股昨日也就紛紛暴跌，成為大盤急跌的“元兇”。

　　中長線趨勢依然樂觀

　　調控預期其實難改地產股明年的樂觀預期。一是因為近期出臺的調控政策固然抑制了市場需求，而且前期關于經濟適用房政策的討論，也改變著市場對未來商品房供給情況的預期。但是，從這些政策中也可以讀出商品房真正的需求依然未得到抑制，畢竟經濟適用房的60平方米、郊區等因素，難以達到大多數居民對房屋向往的標準。緊縮的貨幣政策也難以抑制財富日益增長的居民對居住條件改善的欲望。所以，行業研究報告幾乎異口同聲認為，這些調控政策難以改變房地產市場的景氣預期。

　　二是市場的需求仍然旺盛，供求關系并不會逆轉。一方面我國要力保18億畝的耕地紅線，在退耕還林、退牧還草等政策的推動下，土地供應緊張格局難以改變。另一方面，每年數百萬的大學畢業生涌入城市，人口紅利對房地產股的刺激由此可窺一斑。

　　又到冬播地產時

　　從以往的經驗來看，房地產市場也不是沒有過調控，房地產股也曾在調控政策密集出臺的大背景下走勢疲軟，但隨后就出現一波又一波的彈升行情。更何況，昨日

人民幣匯率已突破7.37的整數關口，再創匯改以來歷史新高。海外市場經驗顯示，本幣升值將帶來更多的熱錢，推動著本幣資產價格的持續重估。所以，

人民幣升值趨勢的延續，意味著熱錢依然充沛，房地產股等人民幣資產的重估動力依然充沛。

　　有意思的是，從以往經驗來看，每年歲末年初，均是A股相對低迷的階段。而此時的低迷，恰恰在孕育著春天的希望。難怪有分析人士總結稱“冬播春收”乃股市之經驗。而由于地產股不僅僅擁有人民幣資產股的屬性，也擁有未來業績大幅增長的屬性，所以，一直是本輪牛市的主線，故一旦來年春天有行情，地產股依然會是當仁不讓的主線之一。

　　2007年、2008年將是地產股業績集中釋放時段。中大型房地產項目從立項、開工到竣工結算，大致有兩至三年的時間。當前房地產上市公司結算的項目，大多是2005年、2006年，甚至2004年的地價，但

房價卻是2007年的，如此會刺激房地產公司業績的釋放，從而意味著房地產股在2007年、2008年將迎來業績高峰期。

　　尋找最具希望的種子股

　　從兩個角度尋找最具有希望的種子股：一是從預收賬款的角度。因為商品房只有達到竣工結算標準時才結算利潤，但在竣工結算前就開始銷售，體現在會計報表中就是預收賬款。所以，預收賬款越多，未來的主營業務收入就越高。因此，三季度季報中的預收賬款越多的地產股，隱含著來年業績大幅增長的動能，尤其是每股預收賬款(預收賬款/總股本)越多的個股。

　　二是從獲得土地儲備的能力。對于地產股來說，土地儲備猶如礦業股的礦產儲藏量一樣，關系到地產股的可持續發展。地產股只有持續獲得土地儲備，才能持續開發土地項目，獲得利潤以及可持續成長的能力。而土地儲備的增加，也與集團公司注入優質資產存在著極大的聯系。因此，具有整體上市預期的地產股也可有不俗的表現。

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