聯(lián)合證券 魚晉華

　　近日人民銀行及銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，對(duì)之前《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中未明確規(guī)定而引起爭(zhēng)論的一些事宜做了補(bǔ)充規(guī)定。

　　在補(bǔ)充通知中最為引人關(guān)注的是“以借款人家庭”為單位認(rèn)定房貸次數(shù)而非以個(gè)人為單位認(rèn)定。我們認(rèn)為這一規(guī)定意味著房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將幾乎沒有彈性，因而也再次傳遞出人行對(duì)炒樓及投資性購(gòu)房需求強(qiáng)力擠壓的政策意圖。

　　同時(shí)在對(duì)第二套房貸的認(rèn)定上，無(wú)論第一套房貸是否還清(參見人民銀行負(fù)責(zé)人答記者問)，也無(wú)論第一套房貸是否是住房公積金貸款，除非家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，否則都按第二套房貸來發(fā)放。顯示出人民銀行對(duì)第二套房貸從嚴(yán)認(rèn)定、從嚴(yán)發(fā)放的原則。

　　此外補(bǔ)充通知中還明確規(guī)定，對(duì)于提供虛假信息和虛假收入證明的個(gè)人和單位，所有商業(yè)銀行將不得受理其信貸申請(qǐng)及采信其證明。明顯加大了對(duì)不誠(chéng)信行為的懲罰和打擊力度。

　　我們預(yù)期在從緊的貨幣政策下，以及按季度發(fā)放信貸額度的信貸政策下，嚴(yán)格認(rèn)定第二套房貸，將進(jìn)一步壓縮并抑制投資性及投機(jī)性的購(gòu)房需求。

　　不過從緊的信貸政策也將限制

開發(fā)商投資和開發(fā)的能力，因此行業(yè)的供給能力也將有所下降，供求雙方或許將在同時(shí)有所降低的水平上重新平衡。不過最終影響兩類需求的是對(duì)未來

房?jī)r(jià)的預(yù)期，房貸杠桿的影響將退而居其次。在行業(yè)供給將有所下降，而經(jīng)濟(jì)仍將持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的預(yù)期下，還難以形成房?jī)r(jià)將進(jìn)入下跌周期的預(yù)期。因此，或許銀行信貸緊縮的執(zhí)行力度將成為決定房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)發(fā)展速度的最主要的因素。

　　附件：中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知(銀發(fā)〔2007〕452號(hào))

　　中國(guó)人民銀行上海總部,各分行、營(yíng)業(yè)管理部,各省會(huì)(首府)城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行,各銀監(jiān)局,各國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行：

　　為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)〔2007〕359號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》)，依據(jù)國(guó)家住房消費(fèi)政策和相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就執(zhí)行《通知》第三部分“嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理”中的有關(guān)問題補(bǔ)充通知如下：

　　一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。

　　二、對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)當(dāng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。當(dāng)?shù)厝司�住房平均水平以統(tǒng)計(jì)部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。其他均按第二套房貸執(zhí)行。

　　三、已利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，按前款規(guī)定執(zhí)行。

　　四、商業(yè)銀行應(yīng)切實(shí)履行告知義務(wù)，要求借款人按誠(chéng)信原則提交真實(shí)的房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收等證明材料。凡發(fā)現(xiàn)填報(bào)虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請(qǐng)。對(duì)于出具虛假收入證明并已被查實(shí)的單位，所有商業(yè)銀行不得再采信其證明。對(duì)發(fā)生上述情況的借款人和單位，商業(yè)銀行應(yīng)及時(shí)向其所在地銀行業(yè)協(xié)會(huì)報(bào)告，由銀行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)收集上述信息并予以通報(bào)，監(jiān)管部門列入重點(diǎn)檢查內(nèi)容。

　　各商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)《通知》及本補(bǔ)充通知精神，制定具體實(shí)施細(xì)則，并向中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)報(bào)備。

　　請(qǐng)中國(guó)人民銀行上海總部，各分行、營(yíng)業(yè)管理部、省會(huì)(首府)城市中心支行，各省(自治區(qū)、直轄市)銀監(jiān)局將本通知聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、城鄉(xiāng)信用社及外資銀行。

　　中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)二〇〇七年十二月五日

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