國信證券 方焱

　　事項：

　　12月11日晚，中國人民銀行發布通知，對《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(銀發[2007]359號文)的第三部分“嚴格住房消費貸款管理”中的有關問題做出補充規定，并下發《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(銀發[2007]452號，以下簡稱《補充通知》)。《補充通知》規定，以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數。

　　評論：

　　本《補充通知》的出臺符合我們預期。自今年9月27日銀發[2007]359號文出臺以來，如何認定第二套房，銀行一直各自為政，花旗等外資銀行對第二套住房以個人為單位界定，而股份制中小銀行呈分化局面，工、建、中、農及交行則一直未明確，認定標準的不統一使得《通知》的執行效力有所弱化。我們曾在10月份行業報告中預計會有進一步的細則落實，此次《補充通知》的出臺，印證了我們的判斷。

　　本《補充通知》已具備較強的指導性和可操作性，將強化房貸新政的執行效力。《補充通知》重點明確了以下問題：一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數；二是已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，但借款人須提供當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。其余已利用銀行貸款購買住房的家庭，再次向商業銀行申請貸款時，均應按第二套房貸政策執行。三是已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業銀行申請住房貸款時，也應按照《通知》有關規定執行。《補充通知》同時強調，凡發現填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業銀行都不得受理其信貸申請。

　　本《補充通知》的出臺，短期對市場心理將產生一定負面影響,但仍需各商業銀行細化落實。在巨大剛性需求和人民幣升值的推動下，房地產行業上升的整體格局不會改變，政策出臺的確可以在短期內抑制一部分投資性需求及房價上漲的節奏，但是難以改變供不應求的局面。通過信貸杠桿來平抑投機需求的過快增長，將有利于房價的穩定，從而增強自住人士和長期投資者對買房及行業的信心。短期看,本次《補充通知》的出臺，對短期投機的炒房客心理有較大負面影響,但首次置業的城市白領及有提升居住品質并兼顧長期投資需求的多次置業者對利率杠桿的敏感性并不高，《補充通知》對其購房決策影響有限。

　　調控政策的頻頻“亮劍”將促使行業優勝劣汰加劇，龍頭公司仍將憑借規模和品牌優勢獲良好發展。當市場面對調控壓力不斷加重的局面時，一些管理水平差、產品定位不清晰的企業將有被淘汰的可能，而行業內的龍頭公司因具備先發優勢和較強的核心

競爭力，總會成為每一輪調控中的生存能力最強者。我們認為，在調控趨嚴、信貸緊縮的背景下，行業洗牌將加速，市場將上演“強者愈強”的馬太效應，以全國和區域龍頭為主的房地產上市企業的市場占有率將進一步提升。調控有助提升整個板塊的投資價值，我們仍維持行業“推薦”評級。“保招萬金”、中國海外、華潤置地、富力地產等全國龍頭仍是我們重點推薦的品種

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