中信證券 王德勇

　　事項：

　　近日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發布《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》。

　　評論：

　　對前期信貸政策的重要補充。

　　9月27日，央行，銀監會聯合發布關于加強商業性房地產信貸管理的通知，政策繼續收緊了對房地產企業的貸款，同時提高了住房按揭貸款的首付比例，具體包括：

　　這次補充通知，對第二套住房作了詳細的規定：即以家庭為單位。同時央行官員在答記者問時明確指出，只要有過貸款記錄的，再貸款就視同購買第二套住房。

　　市場已經消化部分以家庭為單位認定房貸次數的影響

　　9月27日央行政策出臺后，以建行為代表的部分銀行已經對房貸次數的認定采取了以家庭為單位的方式，本次補充通知對此的規定市場已經有了一些預期，因而影響比較有限。

　　只要有過貸款記錄的，再貸款就視同購買第二套住房，超出市場預期。

　　央行官員在答記者問時指出的只要有過貸款記錄的，再貸款就視同購買第二套住房。對申請貸款購買第二套住房的利率不得低于央行同期同檔次基準利率1.1倍的規定在一定程度上抑制了投資性和投機性需求，政策之嚴厲超出了市場的預期。

　　監管層未雨綢繆，維護金融體系安全。

　　從政策意圖上看，此番調控維護金融體系安全，防范資產泡沫的目的遠甚于抑制房價上漲的需要。從國際上看，我國的房地產按揭貸款占GDP和銀行貸款的比重并不大，在商業銀行各項資產中質量最優，遠低于近期爆發次級債危機的美國。因此，我們認為未來商業銀行依然具有發放購房按揭貸款的熱情，監管層不會繼續提高首付比例。

　　自住性需求不會憑空消失，繼續維持行業“強于大市”的投資評級。

　　我們認為拆遷、城市化、改善帶來的自住性需求不會憑空消失，調控政策在不能增加供應的條件下抑制需求成為控制房價的必要舉措。基于此，我們依然維持行業“強于大市”的投資評級。

　　附件：

　　中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知

　　銀發〔2007〕452號

　　中國人民銀行上海總部,各分行、營業管理部,各省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行,各銀監局,各國有商業銀行、股份制商業銀行：

　　為進一步貫徹落實《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(銀發〔2007〕359號，以下簡稱《通知》)，依據國家住房消費政策和相關規定，現就執行《通知》第三部分“嚴格住房消費貸款管理”中的有關問題補充通知如下：

　　一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數。

　　二、對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，但借款人應當提供當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。當地人均住房平均水平以統計部門公布上年度數據為準。其他均按第二套房貸執行。

　　三、已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業銀行申請住房貸款的，按前款規定執行。

　　四、商業銀行應切實履行告知義務，要求借款人按誠信原則提交真實的房產、收入、戶籍、稅收等證明材料。凡發現填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業銀行都不得受理其信貸申請。對于出具虛假收入證明并已被查實的單位，所有商業銀行不得再采信其證明。對發生上述情況的借款人和單位，商業銀行應及時向其所在地銀行業協會報告，由銀行業協會負責收集上述信息并予以通報，監管部門列入重點檢查內容。

　　各商業銀行應根據《通知》及本補充通知精神，制定具體實施細則，并向中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會報備。

　　請中國人民銀行上海總部，各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行，各省(自治區、直轄市)銀監局將本通知聯合轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社及外資銀行。

　　中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會

　　二〇〇七年十二月五日