國都證券 鄒文軍

　　核心觀點：

　　1、事件：中國人民銀行和銀監會12月11日聯合發布《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》。

　　2、主要內容：以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數；界定第二套房貸。目的：抑制投資性需求。

　　對一個使用銀行貸款擁有一套住房的普通家庭而言，如果以家庭為單位界定，該家庭則不能享受信貸優惠的購入二套以上的商品房，如果以個人為單位認定，則至少還能可以享受一套商品房的信貸優惠。我們可以理解為這是從緊的貨幣政策在房地產消費信貸上的一種體現。

　　3、從緊的貨幣政策對房地產行業有一定負面影響。從緊的貨幣政策表現為加息和調整

準備金率以及行政手段控制信貸規模。一方面，通過收縮開發信貸控制房地產投資規模，對市場供給的影響將在明年逐步體現；另一方面，收縮個人購房信貸規模抑制購買需求，房地產價格將在新的供給關系下尋求平衡。

　　4、把握房地產調控思路。我們認為房地產調控思路比較明確：一是增加更多的有效供給，解決普通居民住房問題，主要通過增加保障性住房供給，調整住房供應結構等手段；二是抑制投資性需求，通過首付比、利率、稅收等手段。

　　5、調控可能會對房地產業形成短期沖擊。由于政策面從緊，信貸收縮，居民觀望氣氛漸濃，部分城市成交量下降，明顯

房價出現回調。目前，我國的房地產業正面臨從土地、資金、開發、交易及持有環節，從普通購房者到開發商及其它利益相關者的全方位、最頻繁的直接或間接的調控。后續仍有對房地產業政策調控與調控政策嚴格落實的可能。

　　6、長期仍然看好房地產業。在

人民幣升值、通貨膨脹背景下，我國持續的城市化進程仍處于加速之中，由此帶來的自主性需求是我國房地產持續景氣的堅實基礎。我們堅定看好房地產業的長期發展，看好明年的房地產市場，房地產股有望在明年房地產市場的轉好而迎來新一輪的行情。

　　7、投資建議。逢低買入優質地產股；我們首推萬科。

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