中原證券 魏博

　　政策要點

　　2007年11月底，建設部、發改委、財政部、國土資源部等部委聯合公布了《廉租住房保障辦法》和《經濟適用住房管理辦法》，政策要點如下：

　　政策出臺背景

　　由于我國處于重工業化時期和城市化進程加速期，再加上人民幣匯率的影響，房價近年來呈現快速上漲趨勢。2003年-2007年9月，全國房地產銷售價格上漲了30.59%，大城市房地產價格上漲幅度更甚。其中，同期上海房地產價格上漲50.45%，深圳上漲63.70%，北京上漲40.73%。今年以來，房價上漲已有從大城市向中小城市蔓延的趨勢，過快上漲的房價逐漸成為社會問題。9月份，央行和銀監會聯合調整房地產信貸政策，首付比例和貸款利率差別對待，實施有保有壓的政策。此次公布“兩房”辦法，是從需求角度進一步規范房地產市場的措施。總體來說，針對房地產行業的宏觀調控在我國近一個階段內將是常態。

　　政策調控思路

　　從1998年住房改革市場化制度確立開始，我國的房地產市場經歷了需求逐步釋放、價格上漲，調控聲起、上漲趨緩，調控接二連三、觀望氣氛濃厚，預期趨于一致、加速上漲等多個階段。

　　期間，政府各部門實施了包括信貸、稅收、供應結構等多方面的調控。目前，稅收的再次大幅增加短期內并無可能；在供應方面，政府不可能短時間內大幅增加土地供應，可以調控的是針對土地供應，給予市場參與者較為明朗的預期，并調節土地供應的結構。近日《土地儲備管理辦法》的出臺，可以看到政府正在逐漸改善此前調控措施。

　　相對以上各方面來看，對需求的調控力度不足。從城鎮住房制度市場化改革奠定了房地產行業發展的基礎之后，我國城鎮居民住房的需求和改善基本依靠市場。但即使在市場經濟條件下，也并不是所有需求都可以依靠市場解決。在住房領域，需求應該采取市場配置和政府保障兩個途徑

　　此次公布《廉租住房保障辦法》和《經濟適用住房管理辦法》從總體規劃到保障對象、保障方式、用地供應、資金來源、區位布局、建筑面積、后續管理等多方面保障了“兩房”的建設和運營，是政府將城鎮居民住房需求從政府保障與市場配置兩方面進行分離、區別對待的正確一步。我國房地產調控漸入佳境，行業將逐步進入規范發展階段。

　　調控對房地產行業影響

　　對房地產調控，總的觀點不變：調控常伴，增長趨勢不變。(詳見2008年房地產行業投資策略)

　　宏觀調控不會改變城市化進程的趨勢,調控可能使短期內行業的增速產生波動，但是由于短期內房屋新增供應量比新增需求量低三成左右，房地產價格增長的趨勢不會變，短期內受調控壓制的剛性需求在未來也會釋放出來。

　　調控政策的陸續實施，將使我國房地產市場逐步規范化。在規范化的市場，融資能力和開發速度是影響房地產公司經營績效的關鍵，成為房地產公司的核心競爭力。

　　在宏觀調控導致市場參與者預期發生變化的情況下，房地產行業將進入分化階段，銀行資金將更青睞優質的房地產開發公司，外資機構也將更審慎的選擇合作伙伴，行業內將出現大型優質公司通過項目收購等方式兼并中小企業的趨勢。

　　由于宏觀調控對行業將產生整合作用，我們看好房地產各子行業龍頭公司的投資價值，包括萬科、金融街、張江高科、中華企業、棲霞建設等。

　　分行業來看，

　　調控將影響房地產公司的短期業績，對短期投資者而言，風險較大。