聯合證券 魚晉華

　　11月28日，地產股再度暴跌。我們認為地產股暴跌的背后，反映了市場的幾重擔憂：

　　經濟適用房大多數以中產階級為主？

　　在我國現有的住房供應體系中，經濟適用房被歸類為面向中低收入家庭的保障性住房，換言之，經濟適用房在現有住房供應體系比重非常小，充其量只是配角地位。開發商分享了住房供應體系中最大的一塊蛋糕------以面向中產階級為主要購買者的商品住房。

　　但如果未來的住房供應體系的重新定位為“經濟適用房大多數以中產階級為主”，意味著中國現有住房供應體系將出現重大調整，也即經濟適用房比重將急劇上升，而商品住房將退而求其次。也即

　　我們的觀點：現有住房供應體系經濟適用房比重小而商品住宅比重大的格局，其實質是由土地作為地方財政的重要支柱所決定。改變現有住房供應體系，意味著打破現有土地財政的利益格局。難度非常大，需要其他相應的配套政策和措施。而在明年地方財政即將換屆，新一輪投資增長呼之欲出的形勢下，打破土地財政的難度與壓力更非一般。對于經濟適用房能否取代商品住宅成為住房供應體系中的最大一塊，需要觀察。

　　而在一兩年內，我們認為基本不太可能。

　　房價的拐點顯現，行業利潤率09年開始下降？

　　深圳廣州等局部地區出現的銷售下降和房價松動，并不代表全國情況。

　　對于明年全國的房價漲幅我們預期仍然在6%-8%之間。主要是二線城市仍在補漲的趨勢之中。對于萬科這樣早已實現全國布局的公司，其業績完全可以規避單一城市銷售的波動。

　　行業利潤率向正常水平回歸并不能改變我們對房地產行業看好的觀點。

　　主要基于真實住房需求的強勁，企業可以通過規模的增長來減少利潤率下降的負面影響。而長期來看，通過規模增長來實現成長，而不僅僅依賴于超高的利潤率水平，才是企業持久發展的根本。其次行業利潤率的向正常水平的回歸，可以降低行業的競爭度，反而有利于行業內現有企業的發展。

　　住房是家庭財富最直接的表現形式，國內對房價的關注實際反映了對城市居民收入水平差距加速拉大的關注。在城市居民財富分配不均的形勢下，我們認為局限于房地產行業本身，也許找不到解決房價問題的最佳答案。

　　與日本在升值期全國地價上漲5倍，東京地區地價上漲10倍相比，中國的房價遠未到向下的拐點。而局部地區已出現的價格調整，反映出房地產市場已具備市場機制自我調整的能力，從而也使我們對的房地產市場的未來更為樂觀。

　　行業加速整合的趨勢已明確確立，在萬科的帶領下，房地產一線公司有望通過并購來實現更低成本的擴張和成長，一線公司的成長路徑將有別與以往以自我積累為主的模式，進入加速成長階段。因此更為看好萬科等一線地產公司的發展。持續推薦“5+2”(萬科、保利、招地、金地、泛海+振業、天健)，并認為長春經開、華業地產、世茂股份和中華企業明年的表現值得期待。