國泰君安 孫建平

　　投資要點(diǎn)：

　　事件內(nèi)容：

　　今年2月6日國務(wù)院下文，城鎮(zhèn)土地使用稅原基礎(chǔ)上提高2倍(表1)；外資企業(yè)納入征稅范圍(參見我們2月6日事件評(píng)論報(bào)告)。11月28日上海和深圳宣布按國務(wù)院新標(biāo)準(zhǔn)征收土地使用稅(預(yù)計(jì)北京和廣州等其他城市也將相繼落實(shí))，該事件行業(yè)影響本來很小，但因議論和關(guān)注較多，故做如下專評(píng)。

　　事件評(píng)論：

　　城鎮(zhèn)土地使用稅不是新稅種，媒體所說開征土地使用稅是不正確的表述。2月6日提高稅額是該稅種自1988年第一次征收以來首次提高，06年CPI比1988年增長了2.29倍，該政策行業(yè)影響之小由此可略見一斑。

　　征稅對(duì)象包括含

開發(fā)商在內(nèi)的所有使用土地的企業(yè)，而用于自住的個(gè)人住宅不用征收。目前深圳對(duì)個(gè)人住宅出租征收，上海則暫不征收。所以占比最高的住宅消費(fèi)需求基本不受影響。

　　開發(fā)類企業(yè)持有土地的成本絕對(duì)額會(huì)上升，但相對(duì)比例和負(fù)面影響甚小。以大城市最好地段的每平米占地面積30元最高額的土地使用稅來說，假設(shè)容積率為2，則每年開發(fā)商為其項(xiàng)目儲(chǔ)備繳納15元/平米(建筑面積)，項(xiàng)目主營成本也僅增加1.5%左右。

　　出租類企業(yè)因擁有出租物業(yè)需繳納土地使用稅，按上述30元稅額和容積率2的假設(shè)，每個(gè)月他們每平米建筑面積增加的成本只有1.25元/月，何況大多數(shù)出租物業(yè)為容積率高于2的

寫字樓、商業(yè)用房。

　　地方政府貫徹實(shí)施土地使用稅對(duì)那些囤積土地不開發(fā)的企業(yè)將有較大打擊，我們認(rèn)為在大中城市持有時(shí)間超過正常開發(fā)周期(如2.5年)的企業(yè)受影響較大，因?yàn)槎诘仄陂g成本支出在增加，卻沒有產(chǎn)生實(shí)際利潤和現(xiàn)金流。

　　因?yàn)閲鴥?nèi)

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷史特殊性，很多大中城市的一些房地產(chǎn)資源集中在一些中小開發(fā)商手中，目前受政府和金融機(jī)構(gòu)緊縮銀根和地根的影響，這些資源難以持續(xù)開發(fā)，這些公司的生存和發(fā)展空間也非常有限，包括提高土地使用稅等提高持有土地成本、清理閑置土地在內(nèi)的政策將有利于優(yōu)勢(shì)大中型開發(fā)商進(jìn)行資源的兼并整合。

　　因方案和政策效果的復(fù)雜性，目前我們傾向于認(rèn)為物業(yè)稅出臺(tái)概率小。

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