國金證券 曹旭特

　　投資要點

　　我們在近期實地調研廣州和深圳市場，兩地銷售放緩，價格也出現波動。

　　廣州調價幅度約為10%，降價后市場銷售出現一定程度好轉。而黃金地段樓盤僅是變相打折，并且折扣不多，如位于海印公園旁的保利康橋目前銷售均價約為3萬，戶型在220-300平米，總價值660-900萬，送價值20萬元空調，相當于97-98折。

　　深圳中心區新房價格從7月份基本沒漲，11月開始打折現象比較普遍，但幅度也不大，一般在9.6-9.8折，價格下降比較明顯的是二手房，幅度約10-15%，而且即使降價,銷售情況也沒有得到改善，如深圳報業大廈對面某中介，11月份沒有成交量。

　　原因：1.對第二套房首付比例和相關利率的提升，明顯擠出了投資購房者，目前中國銀行、中信銀行、建設銀行對第二套房基本不提供貸款支持。貸款門檻的提高也抑制了改善需求，同時部分正常消費者也開始觀望，市場需求總量的減少導致市場銷售放緩。2.十七大之后，各銀行對企業的貸款支持也在收緊，因此在銷售放緩前提下，企業的現金流變得更為緊張，所以開發公司為了緩解資金壓力也開始降價促銷。

　　趨勢判斷：目前已經是行業最困難時期，我們判斷將有3-6個月的調整期，但在此期間價格繼續下調幅度不會很深。

　　理由在于導致銷售放緩的主要原因是銀行對貸款的限制，而08年銀行迫于業績增長的壓力會對企業和按揭貸款加大支持力度，能夠一定程度提高購房者的有效需求，降價壓力就會減弱，而深圳市場未來供給也會繼續下降，1-9月份土地開發面積同比下降了46%,所以市場不存在過剩基礎。價格的穩定會使購房者形成穩定預期，目前被市場壓制的正常消費者會在3-6個月后重新得到釋放，所以屆時銷售將回暖。

　　由于未來投資購房的擠出，

　　經過實地調研，明顯感覺萬科在對行業判斷和具體項目運作能力上超出同行業公司。

　　從行業判斷上，萬科在06年土地儲備增加了一倍，明顯拉大了與同行業公司的差距，并且充分受益07年房價上漲，而07年行業內公司普遍對未來市場判斷過于樂觀，導致拿地成本接近房價時，萬科在新增項目比較謹慎，避免了高成本拿地，目前市場處于調整期，資金困難的小公司變現手中項目意愿增強，也提高了萬科在項目收購上的溢價能力，我們預計萬科在未來六個月的擴張速度會明顯提高。

　　萬科的項目銷售情況也明顯好于同行業公司，廣州的萬科金域蘭灣一期在開盤當天基本銷售完畢，萬科云山在開盤當天銷售80%，正在準備開盤的萬科金色康苑和荔苑售樓處的人氣也比較旺，所以綜合判斷萬科仍是行業內最值得投資公司。