國金證券 曹旭特

　　投資要點

　　行業內重點公司在近幾個交易日出現波動，我們認為有如下原因：

　　行業龍頭公司在前期市場調整過程中并未出現明顯下跌，因此在其他行業估值重心下移的情況下，其相對估值優勢變得并不十分明顯，估值水平有下調的要求。

　　目前市場出現的銷售放緩，尤其是深圳市場經歷的波動加大了投資者對未來行業發展判斷的分歧，近期資源位于深圳地區較多的龍頭公司下跌更為明顯。

　　調控政策雖然影響了行業的短期銷售，但不會影響上市公司的業績，因為本年度業績大多已經通過預售實現，僅是會計確認的時間問題。而我們判斷市場會3-6個月內消化現有調控政策，屆時市場銷售會回暖，行業內公司仍將在08年保持高增長。深圳市場由于供給的大幅下降未來也不會出現絕對過剩的情況，短期可能會出現價格的波動，但幅度不會很深。

　　至于政策層面，我們認為短期不會出臺嚴厲調控政策，上述判斷我們是基于政府的歷史調控態度作出。由于

房地產涉及多層次的利益體系，并且在國民經濟中具有重要產業關聯性，政府一直希望以較溫和的措施達到平穩調控的目的，因此在目前市場已經出現銷售放緩的前提下，沒有必要在此時繼續出臺嚴厲調控政策，所以投資者不必擔心短期政策風險。

　　我們曾多次論述過支撐行業發展的需求量和其存在的長期性，在真實需求旺盛和龍頭公司資源整合能力凸顯的前提下，其快速增長期仍遠未結束，我們繼續推薦抵御系統性風險能力強的龍頭公司和價值明顯低估的二線公司，包括萬科、招商地產、保利地產、金地集團、昆百大、深天健。

　　項目分布在深圳地區比例較高的龍頭公司近期出現較大幅度調整，因此我們在此重點分析深圳市場。

　　深圳

房價快速上漲的原因。

　　供給短缺。深圳供給在05年出現明顯同比回落，反映供給的各項指標出現負增長，遠遠落后全國平均水平，從供給層面解釋了深圳房價的快速上漲。

　　房價的快速上漲削弱了正常消費者的購買能力，也降低了繼續進行投資購房的預期收益率，市場需求受到一定程度抑制。而央行提高第二套房首付和相關利率的政策更加速了投資購房者的退出和正常消費者的觀望，市場銷售因而出現明顯放緩。

　　我們判斷市場會用6個月或更長的時間消化現有政策，在此期間房價可能會出現波動，但幅度不會很深，因為深圳未來供給有進一步下降趨勢。

　　06和07年中期住宅施工和開工面積以及土地開發面積是決定未來供給的基礎，深圳上述指標已經連續三年保持負增長，尤其是07年中期土地開發面積同比下降了43.4%，落后全國平均水平51個百分點，與全國平均水平差距有擴大趨勢，深圳仍將是未來供給最為短缺的城市之一，因此我們不必對深圳市場過于悲觀。

　　目前深圳銷售雖然放緩，但當地房價經過前期的快速上漲已經足夠保證相關公司的利潤率水平，并且行業內龍頭公司都具有抵御系統性風險能力，可以通過其他區域市場的銷售平滑短期經營風險，萬科、招商、金地等龍頭公司仍最值得長期投資。

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