昨日，招商地產跌停，保利地產、萬科等地產龍頭跌幅居前調控寒流中房地產板塊瑟瑟發抖。

　　武漢新蘭德余凱

　　周一，兩市低價股表現較為活躍，但以中石油為代表的權重股欲振乏力，制約了大盤反彈的動力和空間。雖然周末加息的預期并沒有實現，但加息的可能性并沒有消減，而日益加強的地產調控政策，也在一定程度上迫使資金撤離房地產股，房地產板塊成為領跌市場的做空力量，招商地產、保利地產、華發股份等基金前期重倉品種紛紛大幅下挫。作為本輪行情主要驅動力之一房地產板塊，在近期出現的集體殺跌走勢引人注目。

　　調控趨嚴 壓力漸重

　　應該說，自房地產行業出現過熱后，各種針對房地產的調控政策就源源不斷的出臺，但地產股并沒有受到很大的沖擊，反而成為這兩年行情中的主要上漲板塊。除了因為市場普漲的格局帶動外，房產的強勁需要以及由此產生的房地產上市公司業績大幅增長，也是地產股有不俗表現的重要方面。

　　但是，近期的調控重點，已經發生了一系列的變化。9、10月相繼推出金融和土地政策，通過有條件限制土地使用權證發放，提高商業用房、第二套住房首付比例和貸款利率標準等一系列調控措施，一方面對囤積土地嚴查、限期開發，加大土地持有成本，加大土地供應量；另一方面，受美國次級債的警示，國內商業銀行對購房者提高房貸首付和利息，對第二套房的首付更是大幅提高首付比例，在較大程度上抑制房地產市場的投機性需求。

　　加息預期進一步強化

　　上周公布的諸多經濟數據顯示，盡管管理層已采取很多緊縮措施，但中國經濟過熱的風險仍然未減。10月份全國工業品出廠價格(PPI)數據顯示，10月份，工業品出廠價格同比上漲3.2%，原材料、燃料、動力購進價格上漲4.5%。其中，食品類價格上漲8.6%，創下年內食品類價格漲幅新高。另一方面，今年以來居民消費價格指數快速攀升，特別是3月份以來，CPI漲幅連續8個月超過3%的警戒線，8月份CPI更是創下10年新高，達到6.5%。雖然9月份有所回落，但10月再次反彈達到了6.5%。

　　央行日前公布的三季度貨幣政策執行報告稱，當前流動性形勢依然嚴峻，有必要繼續加強銀行體系流動性管理，搭配使用公開市場操作、存款準備金等工具，同時逐步發揮特別國債的對沖作用，加大對沖力度。在這樣的背景下，投資者普遍預期，下一步貨幣政策還將繼續通過小幅加息和加快匯率升值步伐等手段進一步緊縮。

　　加息對購房者而言，單次加息后增加的按揭貸款月還款額并不明顯，然而，今年來連續5次的加息，乘數累積效應逐步放大，尤其是中長期貸款最為顯著。如果后續繼續加息，乘數累積效應將更為明顯，貸款買房者面臨還款壓力加大，對于貸款買房的這部分需求有一定的抑制作用。

　　與此同時，利息是房地產上市公司的重要剛性支出。目前，地產上市公司總負債2600億，其中有息負債約1690億元，主要為銀行借款(約占75%)。若按6%左右的利率水平計，預計2007年行業利息支出100億元左右。利息支出增大，將帶來行業未來明顯的利潤減少，一旦進一步加息的緊縮性舉措出臺，房地產行業面臨的壓力不言而喻。

　　結構性分化將成為主流

　　借貸資金成本的上升，使得房地產企業在資金獲取能力上的差距將體現得愈發明顯。擁有多元融資渠道的房地產企業將在競爭中逐漸顯露優勢，加快土地資源的獲取，迅速擴大市場份額，這種優勢在房地產龍頭企業上體現得尤為明顯。所以，宏觀調控對房地產而言可以說影響巨大，但并不是一味的利空效應。實際上，宏觀調控對優質地產股而言可能是機會大于風險。盡管加息后貸款利率水平的提高，肯定會給房地產企業帶來一定的經營壓力，但部分擁有較多融資渠道的優質房地產上市公司完全可以化解，而行業整合過程對于優質房地產上市公司而言，也意味著更多的機會。

　　另外，加息后人民幣升值的步伐將進一步加快，從日本等國本幣升值過程中的經驗來看，房地產業是本幣升值最大受益者之一。從全球的角度來看，人民幣升值，意味著以人民幣計價的資產價值提升。在人民幣升值的大背景下，國內房地產行業仍然具有很大的升值空間。因此，那些具備品牌和專業化優勢的房地產龍頭公司，如萬科A、保利地產等其長期發展值得期待。

　　需要提醒的是，由于當前市場無論是基本面還是資金面的驅動力，都較前幾次加息有很大弱化，寄希望于房地產板塊制造出一次利空出凈的強勢“加息”行情顯然不夠現實，未來房地產股出現結構性的分化在所難免。

　　資料鏈接：調控政策

　　金融政策

　　央行年內5次加息、9次上調存款準備金率：今年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，央行連續5次加息；并9次上調銀行準備金利率。

　　第二套房貸4成首付、1.1倍利率：中國人民銀行、中國

銀監會9月27日聯合下發《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。

　　土地政策

　　10月8日，國土部下發通知，確保城市低收入家庭住房用地供應，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地，其年度供應總量不得低于住宅供應總量的70%。

　　10月9日，國土資源部正式發布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令)，強調受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領取國有建設用地使用權證。

　　10月28日，國土資源部又發布了四項限制

開發商囤積土地的措施，包括：對于擬出讓的土地要建設成基礎設施較為完備的熟地后出讓；合理控制單宗土地出讓規模；每宗地的開發建設時間原則上不得超過3年；加大對持有閑置土地超過一定期限的開發商的懲治力度。

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