中銀國際 田世欣　

　　加強對土地市場的控制。10月9日，國土資源部發布了監管土地市場的新政策-《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，又稱39號令。39號令中提出：i)開發商必須通過招標、拍賣或掛牌的方式取得工業用地的土地使用權；ii)開發商不得在全部地價款付清前獲得土地使用權證。10月28日，國土資源部又發布了四項限制開發商囤積土地的措施，包括：i)對于擬出讓的土地要建設成基礎設施較為完備的熟地后出讓；ii)合理控制單宗土地出讓規模；iii)每宗地的開發建設時間原則上不得超過三年；iv)加大對持有閑置土地超過一定期限的開發商的懲治力度。總體來說，這些舉措旨在加強對土地市場的監管，防止開發商囤積土地。我們認為，鑒于更加嚴格的控制和資金門檻的提高，這將引發房地產行業的進一步整合。像萬科(000002.SZ/人民幣36.00; 200002.SZ/港幣22.35,優于大市)這樣規模較大、資金周轉率較高的房地產開發商將從新政策中獲益。

　　對房貸新政的細則出臺。繼9月28日發布了新的房貸政策后，各家銀行自10月中旬起發布了對購買第二套住房按揭貸款的詳細規定。一些銀行對“第二套住房”的定義是按家庭計算，也就是說登記在冊的家庭中的任一成員購買第二套住房首付比例都不得低于40%，利率不低于基準利率的110%。但是，其它一些銀行對“第二套住房”的定義相對寬松，是按照個人來計算。事實上，人民銀行為各商業銀行根據他們不同的情況靈活執行該政策留下了充足的空間。

　　許多買家目前持觀望態度。正如我們之前的預期，新政策發布后，許多買家采取了觀望的態度，并將他們的購房計劃推遲。一些來自搜房網的初步數據顯示，盡管10月是傳統上的高峰期，但上海、深圳和廣州的房屋銷量環比大幅下降。雖然新的貸款政策對市場情緒造成了一定程度的負面影響，并減緩了開發商的銷售進度，但由于供求關系的緊張，我們并不認為這將顯著影響房價。我們預計，許多貸款人都將在年底之前償還貸款。由于商業銀行有望在明年初放松信貸政策，我們預計08年1季度交易量和價格都將開始回升。

　　外資投資房地產行業的指導方針。11月7日，經國務院批準，國家發改委和商務部聯合發布了最新的《外商投資產業指導目錄》。新的目錄是在促進經濟由注重數量向注重質量轉型的背景下發布，將取代2004年的版本，并于12月1日開始實行。在房地產行業方面，兩個版本的區別如下：

　　對外商投資的限制態度。我們認為，修訂后的目錄顯示了政府對于外商投資的限制態度。然而，雖然房地產領域的外商投資沒有被列入鼓勵范疇的，但也沒有屬于禁止范疇的。外資企業要進入該行業將面臨更高的門檻，或需要更多時間來獲得審批。但是，我們并不認為這一舉措將對房地產市場產生重大影響，因為外商投資只占房地產總投資中的很小一部分。06年和07年前三季度，所占比例分別僅為1.5%和1.7%。