中信證券 王德勇

　　事項：

　　國家稅務總局負責人于10月12日表示正在積極穩妥地進行開征物業稅的準備工作，引發市場關注。最近有媒體報道，2008年，物業稅有望正式在北京等10個省市出臺。和目前的營業稅、契稅等不同，物業稅是針對房地產持有者征收的財產稅。

　　評論：

　　物業稅“空轉”已達兩年，出臺

　　在我們預期之內2003年，十六屆三中全會通過《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》，指出“實施城鎮稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關稅費”。2006年，北京、深圳、重慶、南京等六城市開始物業稅空轉實驗。2007年10月，《物權法》生效為物業稅開征提供了法理基礎。物業稅征收的模擬評估準備時間充足，改革方向十分明確，未來出臺也在我們預期之內。

　　開征物業稅——保障地方財政收入，穩定房價

　　2006年底，全國針對房地產持有所征收的房產稅和城鎮土地使用權稅總計692億元，僅占地方財政收入來源的3.8%。全社會的不動產數量和價值相對穩定，物業稅的稅率和征收方式一旦確定，將成為地方政府穩定的財政收入來源。另一方面，房價上升過快實際上反而不利于房地產行業的健康成長。物業稅作為政府調控房價的組合拳之一，能限制投機性住房需求。一旦房價上漲過快，以房地產評估價值為計稅基礎的物業稅能起到內在穩定器的作用。

　　學習國際經驗不會是“邯鄲學步”

　　從國際范圍來看，房地產的保有環節稅是發達國家地方財政收入的主要來源，開征物業稅符合國際潮流。

　　但是，中外土地制度具有天淵之別，物業稅的稅率不可能向美國看齊，具體將取決于物業稅開征的口徑。目前學術界對物業稅開征的口徑有三種看法：

　　大口徑：將現行的涉及房地產行業的所有稅收合并為物業稅

　　中口徑：將房產稅，城市房地產稅，城鎮土地使用稅，土地增值稅甚至是土地出讓金合并為物業稅

　　小口徑：將房產稅，城市房地產稅，城鎮土地使用稅合并為物業稅..開征中口徑物業物業稅具有難度，小口徑物業稅出臺可能性較大我們認為按照大口徑和中口徑征收物業稅的可能性不大。如果將土地出讓金合并到物業稅中，不僅意味著土地出讓制度的革命性變革，也將面臨巨大的稅負公平問題，即已經繳納的土地出讓金的現有商品房是否同樣征收物業稅的問題。其次，目前房地產產權混亂局面使物業稅征收的課稅對象和納稅人界定難度不小。另外，中口徑物業稅稅率較高，在高昂的房價之上再度增加了居民的購房成本，難免引起社會爭議，減免范圍也不易確定。最后，物業稅屬于財產稅，相比流轉稅征管難度更大。

　　如果按照小口徑征收物業稅，盡管也存在征收的難度，但不涉及土地出讓制度的變革，我們預計出臺的可能性較大，稅率也將遠遠低于美國的不動產稅1%-3%的稅率。

　　退一步講，如果國家將土地增值稅和土地出讓金合并到物業稅中，房地產開發的成本將大大下降，即使房價出現一定的調整，房地產企業的利潤率提高的可能性也較大。

　　對房地產上市公司影響有限

　　物業稅是以抑制需求為主線的調控政策。我們認為房價的上升是在房地產行業壟斷競爭的背景下，由高漲的開發成本，長期的供應短缺和強勁的房地產需求共同引起的。行業壟斷屬性，成本和供應短缺均受制于非市場化的土地供應這一制度因素，預計長期不變。而房地產需求主要是由城市化，人口紅利和經濟增長等真實因素決定的自住性需求，受物業稅的影響也比較有限。從歷史來看，以增加個人住房貸款首付比例，征收二手房交易的土地增值稅和營業稅等為代表的抑制需求政策并沒有對房價產生重大影響。截止2007年8月，各地商品房銷售面積同比增長速度不斷上升，市場景氣不改。

　　另外，我們預計物業稅的推出僅限于中高檔住宅，其推出模式也是漸進的。我們認為，未來開征物業稅一旦出臺，將代表房地產政策調控的最后一只靴子落地，繼續維持行業“強于大市”的評級。

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