東方證券 薛和斌

　　事件：國土資源部部長徐紹史日前簽署國土資源部第39號令，發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，對國有建設用地使用權招拍掛出讓范圍、掛牌出讓截止期限、繳納出讓價款和發放國有建設用地使用權證書等作出明確規定，自今年11月1日起施行。

　　39號令(《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》)是對02年開始實施的國有土地招牌掛出讓制度的進一步完善，此次新規影響較大的主要有2條：第一，明確將工業用地納入“招拍掛”范圍，第二，在“關于繳納出讓價款和發放建設用地使用權證書”環節，新規定堵住了“分期付款”式的購地作法。根據規定，“未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。”新規的詳細內容請投資者參見本文附件。

　　我們認為，39號令對規范土地一級市場秩序有積極作用，將有利于遏制土地招牌掛市場上不斷飆升的土地出讓價格。新的政策實際上進一步提高了開發商進入土地市場的門檻，強化了資金在行業和企業發展中的重要性。在必須具備全部的付款能力才能參與土地競買的情況下，對于開發商資金規模的要求顯得更高。如果土地款必須一次性全部付清的話，

房地產開發商才可能根據自身資金實力和資產規模配置來“理性”拍地，未來土地出讓價格有可能漲幅放緩，這也有利于房地產企業合理控制拿地成本。但是，土地招拍掛市場上未來仍舊演繹“資本為王”的格局，土地資源將進一步向資金實力強大、融資渠道通暢的房地產企業集中，未來房地產中小企業在大中城市的生存空間受到極大壓縮，房地產行業的集中度將日益提升。

　　一.招標拍賣掛牌出讓國有建設用地制度進一步規范02年開始實施的國有建設用地出讓招拍掛制度正在不斷完善：

　　2002年5月9日，國土資源部簽發11號文件《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，叫停已沿用多年的土地協議出讓方式，要求從2002年7月1日起，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。

　　2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》即71號令，要求各地在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，從2004年8月31日起，所有經營性項目用地一律公開競價出讓，各地不得再以歷史遺留問題為由進行協議出讓。開發商必須及時繳納土地出讓金，且需在兩年內實施開發，否則政府可把該土地無償收回。

　　本次39號令(《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》)是對02年開始實施的國有土地招牌掛出讓制度的進一步完善，此次新規影響較大的主要有2條：第一，明確將工業用地納入招拍掛范圍，第二，在“關于繳納出讓價款和發放建設用地使用權證書”環節，新規定堵住了“分期付款”式的購地作法。根據規定，“未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。”二.地價不斷飆升，突顯制度急需完善。

　　土地招拍掛政策的實施，其初衷本在于公平交易，遏制腐敗行為，凈化土地市場。

　　然而政策實施幾年后，弊端也頻頻顯現。特別是今年以來，全國各地土地價格不斷飆升，各地“地王”頻現，一些城市甚至出現了地價高于周邊

房價的現象。在土地出讓過程中，以高價拍得大幅建設用地然后分期付款分期獲得土地使用權證進行房地產開發的操作方法，使得房地產企業實際只使用了少量的土地和項目啟動資金就獲得大宗土地使用權，從而助推了地價的上漲。這種分期付款式的購地做法，很大一部分的風險實際上從開發商轉移到了金融機構，如果某個運作環節出現問題，就可能會造成一系列的風險。當年，

順馳集團用不多的流動資金一口氣拿下全國眾多高價土地，而隨著2005年宏觀調控帶來的市場短暫回調，順馳的資金鏈完全無法支撐公司大規模運作，最終公司不得不以低價出讓全部股權。

　　地價的上漲也為房價上漲帶來成本推動作用，很多地方的房價隨著土地招拍掛價格的上漲而相應大幅上漲，這種情況和政府房地產宏觀調控的初衷背道而馳，因此進一步完善土地招拍掛制度，進一步規范土地出入市場秩序，從源頭上強化房地產宏觀調控的效果，是本次39號令的目的。

　　三.新規進一步強化了資金門檻，土地市場仍舊演繹“資本為王”格局。

　　39號令對規范土地一級市場秩序有積極作用，將有利于遏制土地招牌掛市場上不斷飆升的土地出讓價格。新的政策實際上進一步提高了開發商進入土地市場的門檻，強化了資金在行業和企業發展中的重要性。在必須具備全部的付款能力才能參與土地競買的情況下，對于開發商資金規模的要求顯得更高。如果土地款必須一次性全部付清的話，房地產開發商才可能根據自身資金實力和資產規模配置來“理性”拍地，未來土地出讓價格有可能漲幅放緩，這也有利于房地產企業合理控制拿地成本。

　　但是，土地招拍掛市場上未來仍舊演繹“資本為王”的格局，土地資源將進一步向資金實力強大、融資渠道通暢的房地產企業集中，未來房地產中小企業在大中城市的生存空間受到極大壓縮，房地產行業的集中度將日益提升。

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