銀河證券 丁文

　　投資要點：

　　中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會9月27日共同發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對商業性房地產信貸政策進行了調整。

　　該項政策將有效抑制房地產的投資需求，打擊投機需求，有利于緩解商品房特別是商品住宅的緊張的供求關系，將抑制房價的過快上漲速度，有利于房地產的長期健康持續發展。

　　支持房地產需求的基本因素未發生改變，短期的需求下降將會使房價上漲速度放慢，但不會改變房價長期的上漲趨勢。

　　短期的需求下降將可能影響房地產公司銷售的進度，因此對于嚴重依賴預收款的小型房地產公司將是嚴重打擊，而房地產龍頭公司可借助雄厚的資金實力和優秀的品牌實施對小型房地產公司的整合。我們維持前期策略報告中的房地產龍頭公司以及具有實質資產注入預期的房地產上市公司的推薦。

　　事件中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會9月27日共同發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(以下簡稱《通知》)，對商業性房地產信貸政策進行了調整。

　　《通知》主要內容包括：

　　一是進一步嚴格房地產開發貸款條件。《通知》規定，對經國土資源、建設主管部門查實的具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放貸款。

　　二是嚴格住房消費貸款管理，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，并提高了第二套(含)以上住房貸款的首付款比例和利率水平，同時嚴禁發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款。

　　三是明確提高商業用房購房貸款的最低首付款比例和利率水平。

　　四是加強房地產信貸征信管理。要求商業銀行做好貸前查詢、貸后錄入相關信息等工作，充分利用信貸征信系統防范信貸風險。

　　五是要求所有商業銀行(包括外資銀行)按照《通知》及通知精神和相關政策，抓緊制定或完善房地產信貸業務管理操作細則，并向監管部門報備。

　　抑制投資，打擊投機需求，有利于緩解商品房緊張的供求關系和抑制房價漲幅對第二套(含)以上住房貸款的首付款比例提高一成和按揭貸款利率提高10%將提高多套房的購房者的購房成本和購房門檻，降低了投機性購房利用杠桿的系數，因此會有效抑制投資性住房需求和打擊投機性購房行為。對目前的住宅的超前消費也起到有效的引導作用。總體來說，本次政策倡導保障合理的自住需求，對于居民的超前消費、投資性和投機性購房進行了抑制和打擊。從短期看，將會較為有效地減少住宅的需求。由于中心城市尤其是北京、上海和深圳等大城市的投資和投機性需求相對其他城市要大，因此對這些城市的需求抑制效果更為明顯。

　　在目前商品房特別是商品住宅供不應求的情況下，需求的有效控制將有利于緩解這種供不應求的關系。該政策傳達出的信號非常明確，即政府調控房地產的決心，因此對房地產市場購買方的心理產生影響。部分購買者可能采取暫時觀望的策略。

　　商品房供求關系的改善將有利于控制房價的過快上漲，有利于房地產的長期健康持續發展。

　　政策調控加快行業整合，維持對房地產龍頭公司的推薦人民幣的持續升值、人均可支配收入大幅提高、城市化進程加速和目前的人口紅利等支持房地產需求的基本因素未發生改變，短期的需求下降將會使房價上漲速度放慢，但不會改變房價長期的上漲趨勢。

　　短期的需求下降將可能影響房地產公司銷售的進度，因此對于嚴重依賴預收款的小型房地產公司將是嚴重打擊，而房地產龍頭公司可借助雄厚的資金實力和優秀的品牌實施對小型房地產公司的整合。我們維持前期策略報告中的房地產龍頭公司以及具有實質資產注入預期的房地產上市公司的推薦。