國泰君安 張宇

　　事件內(nèi)容：

　　近期多家媒體發(fā)表文章和市場傳聞，中央政府將在國慶假期后出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，傳聞的調(diào)控政策內(nèi)容如下：1.第二套住房首付比例將從3成提高到4成，第二套商業(yè)房首付提高到5成左右。2.第二套商品房貸款利率取消優(yōu)惠待遇，從原來的最低基準(zhǔn)利率85%提高至基準(zhǔn)利率的110%。3.有關(guān)部門擬就利率、期限、資本金要求等方面，對廉租房提供政策支持。

　　事件評論：

　　前期

房價(jià)普遍上漲過快引起政府加強(qiáng)調(diào)控，提高首付比例的目的在于抑制短期內(nèi)房價(jià)上漲過快，抑制投機(jī)性投資性需求，保證大多數(shù)居民的住房需求，尤其是第一套住房。因此提高第一套住房首付比例并不符合政策調(diào)控初衷，但提高第二套住房首付比例和貸款利率將成必然。

　　提高第二套住房首付比例和貸款利率將有助于抑制炒房的投機(jī)性需求，緩和房價(jià)漲幅。因居民收入和財(cái)富效應(yīng)等長期因素推動(dòng)，出于消費(fèi)升級、置業(yè)保值或投資等目的，很多第二套房需求首付比例本來就高于3成。所以該項(xiàng)政策傳聞對投資性需求影響會(huì)有較大分化。

　　政府加大涵蓋

經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房的保障性住房供給是值得歡迎的重大舉措，有利于抑制房價(jià)上漲過快。只有最基礎(chǔ)的中低收入階層住房需求得到保證，國內(nèi)

房地產(chǎn)行業(yè)景氣周期才有望可持續(xù)和延長。..因此若上述政策傳聞成真，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)有望得到穩(wěn)定、持續(xù)和健康的發(fā)展，長期景氣有望獲得較好的延續(xù)。因?yàn)椋旱谝惶追肯�費(fèi)需求是國內(nèi)房地產(chǎn)長期景氣的主導(dǎo)因素；最基礎(chǔ)的保障性需求得到保證；前期房價(jià)上漲確實(shí)過快，超預(yù)期太多，控制漲幅本是合理選項(xiàng)。

　　隨著稅收、資金、土地等方面調(diào)控壓力增加和行業(yè)自身調(diào)整需要，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將逐漸提高。具有良好開發(fā)品質(zhì)、品牌，資金和土地優(yōu)勢的一、二線房地產(chǎn)優(yōu)勢企業(yè)將越來越多地分享整個(gè)行業(yè)的未來景氣。因此我們依然堅(jiān)定看好行業(yè)集中度提高給優(yōu)勢企業(yè)帶來的成長機(jī)會(huì)。

　　商品房需求和房價(jià)上漲是中國強(qiáng)勁的宏觀經(jīng)濟(jì)基本面在不動(dòng)產(chǎn)上的直觀反映，包括長期的人均GDP超過1000美元后的經(jīng)濟(jì)起飛階段，人口紅利，居民財(cái)富效應(yīng)引致的投資需求，短期的流動(dòng)性過剩、RMB升值等。因此，只要宏觀經(jīng)濟(jì)景氣周期沒有逆轉(zhuǎn)，商品房需求增長和房價(jià)上漲的大趨勢難以改變。

　　受益于06、07年前9個(gè)月強(qiáng)勁的銷售表現(xiàn)，部分公司大股東優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入，大多數(shù)一二線優(yōu)勢上市公司未來兩到三年業(yè)績有望獲得超過35%的往年行業(yè)平均增速。

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