國泰君安 張宇

　　事件內容：

　　央行和銀監會發文宣布：(1)第一套住房90平米以下住房首付不低于20%，90平米以下不低于30%。(2)已利用貸款購買、又申請第二套及以上住房首付比例將從3成提高到4成以上，貸款利率從原來的最低基準利率85%提高至基準利率的110%。(3)所有商用用房首付不低于50%、期限不超過10年，貸款利率不低于基準利率的110%，商住兩用房首付不低于45%，貸款期限和利率同商業用房。(4)項目自有資金不低于35%，土地證等四證必須齊全，否則不能發放開發貸款。(5)經國土部、建設部等查實有囤積土地和房源公司不得發放開發貸款，空置3年以上商品房不得用于抵押貸款。(6)開發貸款原則上不得跨地區使用。(7)禁止發放用于交納土地出讓金的貸款，政府土地儲備機構貸款額度不得超過土地評估價值的70%，期限不超過2年。

　　事件評論：

　　對于住房消費需求政策還是持保護態度。對90平米以上和以下第一套、第一套和第二套(含以上，下同)住房首付和貸款利率區別對待，反映了保證大多數居民住房需求的政策立場，且第一套住房消費需求是國內房地產行業長期景氣的主導需求，所以行業長期需求和景氣將基本不受影響。

　　提高第二套住房首付比例和貸款利率將有利于抑制消費環節炒房的投機性需求，而這將有助于緩和前期過快的房價漲幅；預計大部分投資需求將不受影響。這是因為居民收入和財富效應等長期因素推動，出于消費升級、置業保值或投資等目的，很多第二套房需求首付比例本來就高于30%，據了解很多都在50%以上。

　　第一套住房沒有貸款的第二套住房貸款等同于第一套住房貸款待遇。根據政策內容，如果第一套住房貸款本息已經全部償還，再購買第二套住房則不受以上第二套住房首付和貸款利率的限制，我們認為，不能低估此類住房需求的市場份額。

　　商業用房開發為主的上市公司會受到負面影響。商業用房首付比例和貸款利率沒有區分第一套和第二套，一律提高到50%以上、最長10年、110%基準利率，至少短期內商業用房的需求會有一定負面沖擊，商業用房價格有下降壓力。

　　項目自有資金35%以上和四證齊全才能發放貸款，貸款原則上不得跨地使用，是對原有政策的重申。該項政策的貫徹強調對具有資金優勢的一二線龍頭公司有利。

　　把是否囤積土地和房源作為發放開發貸款的條件之一，3年空置房不得用于抵押貸款有助于抑制開發環節囤積房源，哄抬房價的不規范行為，但因需要明顯證據和難以嚴格界定，所以預計要嚴格貫徹落實有難度。

　　禁止發放用于交納土地出讓金的貸款，有利于規范土地出讓市場秩序，降低開發商的投資和財務風險和投資者的投資風險。

　　商品房需求和房價上漲是中國強勁的宏觀經濟基本面在不動產上的直觀反映，房地產價格上漲的長期趨勢不會改變。包括長期的人均GDP超過1000美元后的經濟起飛階段，人口紅利，居民財富效應引致的投資需求，短期的流動性過剩、RMB升值等。因此，只要宏觀經濟景氣周期沒有逆轉，商品房需求增長和地價、房價上漲的大趨勢難以改變，預計作為土地資源的地價持續上漲具有更強的確定性趨勢(但是我們對持續普遍出現的“地王”現象對行業長期發展的影響感到擔憂)。

　　主流上市公司未來兩年的業績高速增長已基本不受此次調控政策影響。受益于06、07年前9個月強勁的銷售表現，部分公司大股東優質資產注入，大多數一二線優勢上市公司未來兩年業績有望獲得超過35%的往年行業平均增速。

　　隨著政策預期落實房地產板塊有望企穩，住宅開發類上市公司股價表現有望見底回升，但投資商業地產開發為主的上市公司需要謹慎。這次住房消費調控并沒有超出前期市場傳聞，而最近1個多月以來房地產板塊也受累于這種政策傳聞而進入向下調整，所以對于大多數住宅開發類上市公司、尤其是一二線優勢龍頭公司來說，存在見底企穩甚至回升的投資機會。

　　拿地成本越來越高、行業調控加強，再加上加息和從嚴監控貸款數量等，將促進具有優質房地產資源的大股東加快注入資產給上市公司的進程，我們再次提請投資者高度關注房地產行業中的資產注入類主題性投資機會，包括上海、北京、個別二線核心城市等地方房地產國企和部分民企。一些“小上市公司、大房地產集團”特征的上市公司大股東資產注入有望借此加速，上市公司的行業競爭地位有可能發生革命性改變(譬如從三線變一線、二線變一線等)，但是，我們建議投資者在高度關注和慎重評估小上市公司本身具有良好投資價值的基礎上再關注大股東資產注入的投資機會。

　　結合近期行業發展趨勢和此次調控政策行業影響，再次推薦以下地產股、房產股龍頭和商業地產未來藍籌三種選股模式及其代表性股票，對其股票的戰略性建倉時機越來越成熟。(1)絕大部分項目儲備拿地時間早、成本低，具有穩定的低成本拿地模式的地產股，包括我們在《堅持超配者超強》下半年投資策略報告推薦的“華僑城A、招商地產、上實發展、中糧地產、張江高科”，近期推薦的“中國武夷”和中寶股份等。(2)具有良好土地、資金和開發品質競爭優勢的一二線房產股龍頭正面臨越來越有利的行業擴張機遇，包括萬科A、保利地產、泛海建設、中寶股份、天鴻寶業、中華企業、名流置業等。(3)以出租為主的商業地產股和開發區類公司，出租業務基本不受此次調控政策的影響。包括我們在《堅持超配者超強》下半年投資策略報告推薦的“張江高科、世貿股份、金融街”三大未來商業地產藍籌，中國國貿、陸家嘴、浦東金橋等出租類股票也存在一定投機機會。