中原證券 魏博

　　政策要點：

　　對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，房貸首付比例提高至40%、貸款利率不得低于央行同期同檔次基準利率的1.1倍。貸款首付款比例和利率水平隨套數增加而大幅提高。具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　商業銀行要重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。

　　對于商業用房購房貸款，首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍。對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業性用房貸款管理規定執行。

　　在房地產開發企業貸款管理上，對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

　　中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會9月27日共同發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(以下簡稱《通知》)，對商業性房地產信貸政策進行了調整。

　　1.此次信貸政策的主要內容此次房地產信貸調控的措施，主要內容有以下四點。

　　對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，房貸首付比例提高至40%、貸款利率不得低于央行同期同檔次基準利率的1.1倍。貸款首付款比例和利率水平隨套數增加而大幅提高。

　　具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　商業銀行要重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。

　　對于商業用房購房貸款，首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍。對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業性用房貸款管理規定執行。

　　在房地產開發企業貸款管理上，對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

　　2.政策點評

　　2.1如何看待此次房地產信貸政策調整

　　2.1.1調控預期由來已久

　　今年上半年全國房屋銷售價格同比上漲6.3%，8月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，創下自2005年7月對房價實施月度統計以來的最高水平。而且與2004年的房地產市場價格上漲不同，今年房價的上漲已從大城市蔓延到中小城市。在世界各國，政府在某種程度上都擔負著解決城鎮居民住房的責任。在上一輪調控措施沒有切實降低房價的情況下，我們曾在今年7月份預期政府將出臺新的房地產調控政策。

　　房地產行業的政策調控，再次增加房地產流通環節的稅費不能夠達到調控的目的，政府調控將在市場需求和供給之間尋求新的思路。此觀點我們在《馬頭暫住且扳鞍——房地產行業07年中報分析及下半年投資策略》中已明確提出。

　　2.1.2調控思路解析調控房地產市場，供給和需求是兩個著力點。

　　目前，政府不可能短時間內大幅增加土地供應，在供給方面可以調控的方面是針對土地供應，給予市場參與者較為明朗的預期，調節土地供應的結構，并加快土地供應轉化為住房供應的開發速度。

　　在需求上，城鎮住房制度市場化改革奠定了房地產行業發展的基礎，促進了城鎮居民住房條件的改善。目前，我國正處于城市化進程的快速發展階段，城市化率從1996年的30.48%，增長到2006年的43.90%,平均每年增長1.34個百分點。持續的城市化進程帶來了大量的新增自住性住房需求。此外，隨著我國城鎮居民可支配收入的持續高速增長，城鎮居民的改善性住房需求也大幅增加。我國城市人均居住面積在10年時間里增長了約50%，達到25平方米以上。除自住性需求外，由人民幣升值導致的固定資產價格上漲，加之我國目前投資渠道相對有限，共同導致投資性需求和投機性需求在房地產市場中推波助瀾，影響了房地產價格的正常走勢。

　　供給和需求兩方面的調控任重道遠，相對來說，后者更難。但只要政府各部門有步驟地聯合實施調控，長期來看會得到令市場參與各方都滿意的結果。這將有利于房地產行業的長遠發展。

　　此次央行和銀監會調控從供給和需求兩方面著手。信貸政策有保有壓，首付比例和貸款利率差別對待，既打擊了房地產開發企業的囤地行為，增加了房地產市場的供給，提高了土地政策執行的可操作性，也打擊了房地產市場自住之外的其他需求。

　　2.2對房地產行業上市公司影響

　　勿庸置疑，此次調控會加大除自住之外需求的購房成本，打擊了投資性需求和投機性需求，房地產市場價格走勢將趨于平緩。

　　維持我們在《馬頭暫住且扳鞍——房地產行業07年中報分析及下半年投資策略》中給予房地產行業“同步大市”的評級。

　　由于房地產行業上市公司受此次信貸政策調整的影響不同，我們看好兩種類型公司的投資價值：

　　行業內的龍頭公司——運作規范，客戶群體中高檔客戶和自住客戶結構穩定，受短期投機影響較小，同時公司在細分領域中具有領先優勢，此類公司我們看好萬科、金融街等。萬科作為行業龍頭，高中低檔產品布局合理，公司經營管理和產品銷售狀況良好。金融街開發的商業地產主要面向高檔客戶銷售，受信貸政策影響較小。在行業高速發展時期，此類公司可以依托管理、品牌和規模優勢，利用政策調控帶來的行業整合機會，實現盈利的大幅增長。此外，行業龍頭在估值上也會有溢價。

　　區域性強勢房地產公司——依托在局部區域內的經營優勢和資源優勢，我們看好棲霞建設、榮盛發展、天地源等公司。此類公司業務以二線城市為重點區域，客戶群體以自住需求為主，棲霞建設的購房客戶中95%為自住，榮盛發展購房客戶的自住性需求占比也較大。此外，由于此類公司在經營區域內具有較強的擴張能力，與政府關系較好。通過融資后的規模擴張或大股東的資產注入，業績也會有較好的表現。