國都證券 鄒文軍

　　核心觀點：

　　1、事件：央行和銀監會9月27日晚聯合發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，嚴格管理房地產開發貸款、土地儲備貸款、住房消費貸款、商業用房購房貸款，加強房地產信貸征信管理、房地產貸款監測和風險防范。其中規定已利用貸款購買住房、又申請購買第二套以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔基準利率的1.1倍。

　　2、調控目的。此項政策配合《國務院關于解決低收入家庭住房困難的若干意見》、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》，調控思路一致，在加大保障性住房供給、調整住房供應結構的同時，抑制投資、投機性需求，防范風險，控制房價增長速度。

　　3、對貸款購買第二套住房的影響。提高第二套房首付比至40%以上后，購房財務杠桿從2.33倍降至1.5倍。現行5年期以上貸款利率7.83%，房貸執行利率6.66%，按通知執行利率將提高到8.61%。以100萬20年貸款計算，月還款額將從7547.56元上調至8749.88元，提高幅度約為16%。

　　這對于貸款購買第二套及以上投資、投機購房需求有一定抑制作用。

　　4、對

房價的影響。我國持續的城鎮化進程、人民幣升值、人口紅利諸多利好因素短期內不會消失；土地資源稀缺的情況會日益顯著，土地成本居高不下；我國居民的居住習慣決定了我國的的自住房比例維持高位；自住性需求旺盛是我國房地產行業景氣的基礎；房地產剛性需求與有效供給不足的矛盾現狀決定了房價仍將繼續保持上漲趨勢，尤其是像深圳、北京、上海等一線城市房源依然緊缺。因此，我們認為此項政策的出臺導致的房價出現下跌的可能性很小。

　　5、維持房地產行業“推薦、A”評級。后期房地產行業仍有政策調控的風險，但是我們認為宏觀調控不改房地產持續景氣趨勢，我們長期看好房地產行業，維持房地產行業“推薦、A”的評級。重點推薦公司：

　　萬科、金地集團、保利地產、招商地產、廣宇發展、蘇寧環球、深天健、億城股份。

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