國泰君安 張宇

　　事件內容：

　　近期多家媒體發表文章和市場傳聞，中央政府將在國慶假期后出臺房地產調控政策，傳聞的調控政策內容如下：1.第二套住房首付比例將從3成提高到4成，第二套商業房首付提高到5成左右。2.第二套商品房貸款利率取消優惠待遇，從原來的最低基準利率85%提高至基準利率的110%。3.有關部門擬就利率、期限、資本金要求等方面，對廉租房提供政策支持。

　　事件評論：

　　前期

房價普遍上漲過快引起政府加強調控，提高首付比例的目的在于抑制短期內房價上漲過快，抑制投機性投資性需求，保證大多數居民的住房需求，尤其是第一套住房。因此提高第一套住房首付比例并不符合政策調控初衷，但提高第二套住房首付比例和貸款利率將成必然。

　　提高第二套住房首付比例和貸款利率將有助于抑制炒房的投機性需求，緩和房價漲幅。因居民收入和財富效應等長期因素推動，出于消費升級、置業保值或投資等目的，很多第二套房需求首付比例本來就高于3成。所以該項政策傳聞對投資性需求影響會有較大分化。

　　政府加大涵蓋

經濟適用房、廉租房、配套房的保障性住房供給是值得歡迎的重大舉措，有利于抑制房價上漲過快。只有最基礎的中低收入階層住房需求得到保證，國內

房地產行業景氣周期才有望可持續和延長。

　　因此若上述政策傳聞成真，國內房地產行業有望得到穩定、持續和健康的發展，長期景氣有望獲得較好的延續。因為：第一套房消費需求是國內房地產長期景氣的主導因素；最基礎的保障性需求得到保證；前期房價上漲確實過快，超預期太多，控制漲幅本是合理選項。

　　隨著稅收、資金、土地等方面調控壓力增加和行業自身調整需要，房地產行業集中度將逐漸提高。具有良好開發品質、品牌，資金和土地優勢的一、二線房地產優勢企業將越來越多地分享整個行業的未來景氣。因此我們依然堅定看好行業集中度提高給優勢企業帶來的成長機會。

　　商品房需求和房價上漲是中國強勁的宏觀經濟基本面在不動產上的直觀反映，包括長期的人均GDP超過1000美元后的經濟起飛階段，人口紅利，居民財富效應引致的投資需求，短期的流動性過剩、RMB升值等。

　　因此，只要宏觀經濟景氣周期沒有逆轉，商品房需求增長和房價上漲的大趨勢難以改變。

　　受益于06、07年前9個月強勁的銷售表現，部分公司大股東優質資產注入，大多數一二線優勢上市公司未來兩到三年業績有望獲得超過35%的往年行業平均增速。

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