國都證券 鄒文軍

　　核心觀點：

　　1、央行今年第五次加息

　　中國人民銀行決定，自2007年9月15日起，金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率相應上調0.18個百分點。住房公積金貸款利率上調幅度小于商貸0.09點，兩者差距拉大到2.52%。

　　2、屢次加息累積效應對購房者按揭還款額影響逐步放大

　　溫和加息對購房者而言，單次加息后增加的按揭貸款月還款額并不明顯，然而，今年來連續五次的加息，乘數累積效應逐步放大，尤其是中長期貸款最為顯著。如果后續繼續加息，乘數累積效應將更為明顯，貸款買房者面臨還款壓力加大。

　　3、供需矛盾不會因為加息而緩解，房地產行業景氣依然

　　屢次加息的累積效應使得貸款購房者每月還款額逐步上升并會越來越明顯，對于貸款買房的這部分需求有一定的抑制作用。然而，我國持續的城鎮化進程、

人民幣升值、人口紅利諸多利好因素短期內不會消失，我國居民的居住習慣決定了我國的的自住房比例維持高位，房地產剛性需求與有效供給不足的矛盾決定了

房價繼續保持較快的上漲，房地產行業將在相當長時間內持續景氣。

　　4、加息對房地產上市公司業績影響較小

　　房地產上市公司負債率較高，行業整體平均值約為65%，上市公司利息支出將有所增加，但是高房價、高增長的房地產業遠遠跨越了加息的負面影響，加息對上市公司影響較小。

　　5、維持房地產行業“推薦、A”評級

　　盡管短期房地產行業面臨政策調控的風險，但是我們認為宏觀調控不改房地產景氣趨勢，我們長期看好房地產行業，維持房地產行業“推薦、A”的評級。重點推薦公司：萬科、金地集團、保利地產、招商地產、廣宇發展、蘇寧環球、深天健、億城股份、中華企業。

　　1、央行今年第五次加息

　　中國人民銀行決定，自2007年9月15日起，金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人

住房公積金貸款利率相應上調0.18個百分點。住房公積金貸款利率上調幅度小于商貸0.09點，兩者差距拉大到2.52%。

　　2、屢次加息累積效應對購房者按揭還款額影響逐步明顯

　　溫和加息對購房者而言，單次加息后增加的按揭貸款月還款額并不明顯，然而，今年來連續五次的加息，乘數累積效應逐步明顯，尤其是中長期貸款最為顯著。以25年貸款期限，貸款額為100萬，貸款利率為7.83%為例，每月還款額由年初未加息的6516.57元增加到7605.89元，增加幅度為16.72%。如果后續繼續加息，乘數累積效應將更為明顯，貸款買房者面臨還款壓力加大。

　　3、供需矛盾不會因為加息而緩解，房地產行業景氣依然

　　屢次加息的累積效應使得貸款購房者每月還款額逐步上升并會越來越明顯，對于貸款買房的這部分需求有一定的抑制作用。然而，我國持續的城鎮化進程、人民幣升值、人口紅利諸多利好因素短期內不會消失，我國居民的居住習慣決定了我國的的自住房比例維持高位，房地產剛性需求與有效供給不足的矛盾決定了房價繼續保持較快的上漲，房地產行業將在相當長時間內持續景氣。

　　房地產行業開發資金來源中，約有18%-21%左右來自國內貸款，今年1-7月，房地產開發資金合計18689億元，其中國內貸款總額為3951億元，約為21.1%，若以此為基數按0.26個百分點計算，此次加息房地產行業增加的貸款利息約為10.3億元，約為同期商品房銷售額13142億元的0.08%。

　　4、加息對房地產上市公司業績影響較小

　　房地產上市公司負債率較高，行業整體平均值約為65%(wind資訊)，上市公司利息支出將有所增加，但是高房價、高增長的房地產業遠遠跨越了加息的負面影響，加息對上市公司影響較小。

　　5、維持房地產行業“推薦、A”評級

　　盡管短期房地產行業面臨政策調控的風險，但是我們認為宏觀調控不改房地產景氣趨勢，我們長期看好房地產行業，維持房地產行業“推薦、A”的評級。

　　重點推薦公司：萬科、金地集團、保利地產、招商地產、廣宇發展、蘇寧環球、深天健、億城股份、中華企業。

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