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房地產:房地產行業對加息的敏感分析http://www.sina.com.cn 2007年09月18日 10:40 頂點財經
東方證券 王樹娟 利息是地產上市公司的重要剛性支出。 06年上市公司總利息支出65億元,當年實現總利潤95億,利息支出占凈利潤65%左右。 目前,地產上市公司總負債2600億,其中有息負債約1690億元,主要為銀行借款(約占75%)。 若按6%左右的利率水平計,預計07年行業利息支出100億元左右。 利息支出增大將帶來行業未來明顯的利潤少增,導致銀行在息稅前利潤分配中占更大的份額。 地產公司實際利率水平不斷走高,05年4.8%,06年增長至5.6%,未來預計更高。 07年5次加息共1.35個基點。以目前1690億元有息負債計,07年加息將導致利息支出增加20億元,未來上市公司的凈利由此將少增10億元以上。 加息對地產行業的不同景氣階段,影響不同: 在高度景氣階段,由于雙重抵稅效應,加息1個基點,對行業利潤的負面影響只相當于加息0.47個基點以下;..行業一般景氣階段,加息1個基點,負面影響只相當于加息0.67個基點(33%所得稅率);..行業低迷階段,加息1個基點,對行業的負面影響就是實實在在的1個基點,90年代中期行業低迷時,許多企業正是死于利息的重壓。 目前,正處于加息影響相對最小的高景氣階段。 雖然加息的負面影響暫為行業高增長所掩蓋。但是,每加息1個基點,相當于06年靜態利潤下降約7-8個百分點,這樣的負面影響是可觀的、不容被忽視的。 1.利息規模巨大,實際利率不斷提高 利息規模巨大,平穩上升地產行業負債率極高,利息的規模一直非常龐大,銀行籍此在地產行業的利潤中,獲得較大的分配份額。 隨公司儲備及資產規模的擴大,行業利息支出水平一直處于穩步攀升狀態。不斷加息,更帶來乘數效應,推動利息支出的快速增長。 2.銀行在地產盈余中獲得20%以上的分配 銀行與政府、房企,三分盈余近年來,政府、房企、銀行三分地產盈余。 3.行業有息負債及利息情況 上市公司有息負債約1690億元至2007年中期,全行業總負債約2600億元,有息負債約1690億,占總資產的41.5%,其中銀行借款約占75%左右的份額。 07年5次加息共1.35個基點,導致利息支出增加20億元。這意味著,未來上市公司的凈利潤由此將少增10億元以上。 4.加息影響:隨行業景氣度變化,此漲彼消房地產行業目前面臨所得稅雙重征收:毛利率高于37%左右,就要繳納土地增值稅,稅負為增值額的30-60%。行業越是火爆,則稅負越重,利息支出的稅抵效應也越顯著,加息的影響就會較小。 房地產行業對加息的影響分析因此,在地產行業不同景氣階段,加息的影響程度有很大的差異: 在高度景氣階段,企業既要繳納土地增值稅,又要繳所得稅。由于雙重抵稅效應,加息1個基點,對行業利潤的負面影響只相當于加息0.47個基點以下; 行業一般景氣階段,企業不需要要繳納土地增值稅,僅繳納所得稅。加息1個基點,負面影響只相當于加息0.67個基點(33%所得稅率); 行業低迷階段,作為深周期行業,行業可能出現大面積虧損,利息支出無法享受抵稅。此時,加息1個基點,對行業的負面影響就是實實在在的1個基點,90年代中期行業低迷時,許多企業正是死于利息的重壓。 目前,行業處于高度景氣階段,加息的影響相對較小,暫被市場忽視。但市場稍遇波折,利息支出的負面影響將會非常顯著。 新浪聲明:本版文章內容純屬作者個人觀點,僅供投資者參考,并不構成投資建議。投資者據此操作,風險自擔。
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