安信證券 薛和斌

　　大連金牛股份有限公司重大重組事項公告，公司第一大股東東北特鋼和大華集團于2007年9月10日簽署了《大連金牛(000961)重組框架性協(xié)議》，東北特鋼擬以所持大連金牛之控股權(quán)和122,233,330股為代價回收大連金牛之全部資產(chǎn)、負債及人員；大華集團擬向大連金牛注入資產(chǎn)盈利能力高于大連金牛的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，獲得大連金牛控股權(quán)和122,233,330股，實現(xiàn)借殼上市；通過重組大華集團將向大連金牛注入房地產(chǎn)資產(chǎn)成為大連金牛之控股股東。

　　大華集團借殼上市這一事件符合房地產(chǎn)企業(yè)借助資本市場來應(yīng)對日益競爭激烈的房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。今年以來，全國各地的地價連續(xù)攀升，土地招牌掛市場競爭進入白熱化階段，各地地王頻頻出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力決定了企業(yè)未來的發(fā)展速度。隨著資本市場融資渠道的打通，房地產(chǎn)上市公司將在競爭激烈的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢。

　　未上市的大華集團已是全國房地產(chǎn)行業(yè)十強之一，在2007中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力TOP10排名中暫列第七位，在2007年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)成長性TOP10排名中名列第四位，在2006-2007中國房地產(chǎn)年度社會責任感企業(yè)排名中名列第六位。公司土地儲備超過500萬平米，最近3年年均凈資產(chǎn)收益率超過25%，一旦成功借殼上市，公司在行業(yè)內(nèi)的龍頭地位將更加穩(wěn)固。我們整理了一些大華集團的公司資料，供投資者參考。

　　投資建議：本次重組公告還沒有公布大華集團將會有多少房地產(chǎn)資產(chǎn)注入大連金牛，我們將密切關(guān)注其重組進程。考慮大連金牛將是大華集團唯一的資本市場運作平臺和大華集團在行業(yè)內(nèi)的龍頭地位，我們建議投資者在大連金牛復牌后30元以下積極買入。

　　一.大華集團借殼上市，又一地產(chǎn)大鱷登陸資本市場今日大連金牛股份有限公司重大重組事項公告，公司第一大股東東北特殊鋼集團有限責任公司(以下簡稱“東北特鋼”)為整合東北特鋼內(nèi)部上市公司資源，加快東北特鋼發(fā)展，東北特鋼擬轉(zhuǎn)讓其所持有的本公司全部股權(quán)，大華(集團)有限公司(以下簡稱“大華集團”)同意受讓上述股權(quán)。東北特鋼和大華集團雙方于2007年9月10日簽署了《大連金牛(000961)重組框架性協(xié)議》，東北特鋼擬以所持大連金牛之控股權(quán)和122,233,330股為代價回收大連金牛之全部資產(chǎn)、負債及人員；大華集團擬向大連金牛注入資產(chǎn)盈利能力高于大連金牛的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，獲得大連金牛控股權(quán)和122,233,330股，實現(xiàn)借殼上市；通過重組大華集團將向大連金牛注入房地產(chǎn)資產(chǎn)成為大連金牛之控股股東。

　　二.房地產(chǎn)企業(yè)借助資本市場謀求領(lǐng)先地位已成大勢所趨隨著股權(quán)分置改革進入尾聲，阻礙中國資本市場發(fā)展最大的制度性問題基本得到解決，資本市場融資渠道逐步放開，對于屬于資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)行來說正當其時。一方面，05年以來政府進行的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的

宏觀調(diào)控，使得行業(yè)的競爭格局發(fā)生重大改變。土地招牌掛政策的實施，提高了房地產(chǎn)企業(yè)進入門檻，強化了資金在行業(yè)和企業(yè)發(fā)展中的重要性，隨著土地拍賣價格的攀升，房地產(chǎn)企業(yè)的土地瓶頸也日趨明顯，土地招牌掛市場幾乎被各個資金實力強大的房地產(chǎn)巨頭所壟斷，未來房地產(chǎn)中小企業(yè)在大中城市的生存空間受到極大壓縮，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度日益提升。另一方面，在銀行放貸渠道不可能再拓展，利用外資受到限制的情況下，通過資本市場直接融資幾乎成為房地產(chǎn)企業(yè)擴大融資規(guī)模的唯一渠道。資產(chǎn)注入和重大重組點燃了房地產(chǎn)板塊的做多激情；

房價的快速上漲為房地產(chǎn)板塊上漲帶來了業(yè)績支撐；人民幣加速升值提升了房地產(chǎn)行業(yè)的吸引力；房地產(chǎn)企業(yè)的在融資也受到市場上投資者的追捧。房地產(chǎn)企業(yè)在拓寬資本市場融資渠道后，通過股權(quán)融資，不僅獲得了企業(yè)發(fā)展所需的資金，同時資產(chǎn)負債率的降低為其后續(xù)的債權(quán)融資打下好的基礎(chǔ)，公司的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)得到改善。可以肯定的是，在這一輪房地產(chǎn)企業(yè)資本市場融資潮中獲得更多發(fā)展資金的房地產(chǎn)公司將走在行業(yè)的前列，未來行業(yè)資源日益向行業(yè)龍頭企業(yè)集中，行業(yè)集中度將進一步提高。

　　三.未上市的大華集團已是全國房地產(chǎn)企業(yè)十強之一大華集團初創(chuàng)于1988年。經(jīng)過19年發(fā)展，形成以大華(集團)有限公司為主體，40余家控股、參股子公司、分公司為骨干，20余家關(guān)聯(lián)企業(yè)密切協(xié)作的房地產(chǎn)規(guī)模化經(jīng)營的專業(yè)體系。

　　大華集團總部位于中國上海。19年來，大華集團立足“全心全力為人居服務(wù)”的理念，本著“求實進取，自強不息”的企業(yè)精神，堅持“開發(fā)一塊、繁榮一片、穩(wěn)定一方”的方針，以“買得起的舒適生活”為核心價值定位，為上海房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展和上海城市又一地產(chǎn)大鱷登陸資本市場――大華集團借殼大連金牛事件點評化進程作出了積極貢獻。公司在房地產(chǎn)市場投資分析、產(chǎn)品規(guī)劃研發(fā)、建筑工程管理、營銷策劃推廣、客戶資源服務(wù)和物業(yè)管理等方面已形成完整的專業(yè)化開發(fā)經(jīng)營體系。

　　總體規(guī)劃、成片開發(fā)成為集團一大特點，單在上海市，大華集團就先后開發(fā)了寶山區(qū)區(qū)大華社區(qū)(3.5平方公里)、浦東新區(qū)的大華·錦繡華城社區(qū)(3.3平方公里)、大華新界社區(qū)(4.0平方公里)三大板塊為代表的大型綜合性城市社區(qū)，以及普陀區(qū)的大華清水灣，大華頤和華城，大華愉景華庭，閘北區(qū)的大華陽城花園和大華公園映象等一系列大華牌住宅商品，累積開發(fā)面積達600萬平方米，公共及商業(yè)建筑面積約50萬平方米。同時，公司以“扎根上海，拓展全國”為方向，近年來有選擇地相繼進入武漢、南京、馬鞍山、沈陽、大連、西安等城市，開始了全國化、品牌化運作發(fā)展的歷史新階段。

　　大華集團開發(fā)建設(shè)的住宅產(chǎn)品，曾多次獲得國家級部委或?qū)�業(yè)協(xié)會認證評定的榮譽稱號。主要獎項有：全國人居經(jīng)典綜合大獎；中國優(yōu)秀環(huán)境綜合金獎；中國50佳著名城鎮(zhèn)化社區(qū)；中國景觀環(huán)境示范住宅；中國建筑設(shè)計示范單位；中國經(jīng)典示范住宅；中國別墅地產(chǎn)示范樓盤；上海健康住宅社區(qū)成功開發(fā)典范等。

　　大華集團的地產(chǎn)文化探索和地產(chǎn)開發(fā)實踐，集中體現(xiàn)在它獨創(chuàng)了一套符合中國國情的、成長型的現(xiàn)代城市規(guī)模社區(qū)的開發(fā)模式。這一模式強調(diào)和強化城市社區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)營和管理諸方面的協(xié)調(diào)整合功能，形成良性的開發(fā)合力；提倡開放的公園化街區(qū)式住宅文化，全方位注重住區(qū)與城市關(guān)系、人與環(huán)境關(guān)系的和諧性和有機多元性；營造便利、舒適、多樣、傳統(tǒng)與時尚并存的社區(qū)商業(yè)復合功能圈。其中，大華集團的“泛公園概念”在上海的寶山大華社區(qū)和浦東大華錦繡華城社區(qū)、普陀的大華頤和華城、閘北的公園映象，以及南京的錦繡華城和武漢的南湖公園世家等樓盤的開發(fā)建設(shè)中得到了最大程度的實現(xiàn)。

　　迄今為止，大華集團是上海市唯一一家商品住宅年銷售面積總量連續(xù)9年進入前5名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2004年房地產(chǎn)業(yè)的銷售額突破50億元人民幣；2005年，大華集團房地產(chǎn)銷售面積約88萬平方米；銷售金額逾50億元；新開工房地產(chǎn)住宅面積約150萬平方米。2006上海市統(tǒng)計局公布了房地產(chǎn)集團銷售面積和銷售額20強，大華集團包攬了集團銷售面積和銷售額的第一名，其銷售面積和銷售額分別占集團20強的16.3%和16.1%。

　　根據(jù)2007中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力TOP10排名，未上市的大華集團排名第七，具體排名情況為：1.萬科企業(yè)股份有限公司，2.中國海外發(fā)展有限公司，3.合生創(chuàng)展集團有限公司，4.北京首都開發(fā)控股(集團)有限公司，5.保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司，6.恒大地產(chǎn)集團有限公司，7.大華集團，8.綠城房地產(chǎn)集團有限公司，9.新世界中國地產(chǎn)有限公司，10.復地(集團)股份有限公司。通過這個排名，我們可以看出大華集團在房地產(chǎn)行業(yè)中的龍頭地位。

　　大華集團目前在上海在建樓盤主要有：

　　又一地產(chǎn)大鱷登陸資本市場――大華集團借殼大連金牛事件點評中環(huán)1號，特色：該項目占地近一百萬平方米，臨近中環(huán)線汶水路以及在建中的軌道交通七號線，是北中環(huán)區(qū)域難得一見的超級大盤。

　　陽城貴都，特色：該案坐落于滬太支路、陽城路，緊鄰中環(huán)線，地處內(nèi)中環(huán)，交通極為便利。

　　水岸藍橋，特色：作為大華公園世家的第三代產(chǎn)品，水岸藍橋以曼哈頓101街區(qū)為規(guī)劃靈感，用全新建筑處理手法和設(shè)計語言表達“新生代人居建筑”。

　　梧桐城邦(二期)，特色：以歐式現(xiàn)代景觀園林為藍本，創(chuàng)新運用“大型開放式自由街區(qū)”這一新時代的住宅理念，打破傳統(tǒng)的封閉圍合式小區(qū)概念。

　　錦繡華城，特色：在大華錦繡華城3.3平方公里的土地上，60%的綠化率意味著超過世紀公園1.7倍的綠地面積。逾20萬平方米的中央森林公園、3萬平方米主題公園、2萬平方為濱川楊河休閑綠地形成整個地塊中的一級綠色骨架。

　　鉑金華府，特色：整個小區(qū)以黑白灰為主色調(diào)，摒棄了浮華裝飾，運用簡約石材貼面。小區(qū)內(nèi)多層、小高層、高層依地勢而起伏。入戶花園設(shè)計，將自然引入室內(nèi)。

　　大面積采光玻璃及下沉式技術(shù)設(shè)計，打造明亮地下室。專設(shè)超大型集中式地下車庫，滿足有車一族的日常需求。

　　大華藍郡，特色：本案占地490000平方米，小區(qū)擁有典型的歐式風情建筑和13萬平方米的綠化面積，綠化率達45%。小區(qū)以多層、小高層為主，局部規(guī)劃低層聯(lián)體別墅(三期)。

　　四.投資建議本次重組公告還沒有公布大華集團目前將會有多少房地產(chǎn)資產(chǎn)注入大連金牛，我們將密切關(guān)注其重組進程。考慮大連金牛將是大華集團唯一的資本市場運作平臺和大華集團在行業(yè)內(nèi)的龍頭地位，我們建議投資者在大連金牛復牌后30元以下積極買入。

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