國泰君安 張宇

　　投資要點：

　　行業綜合景氣持續上升，銷售價格指數維持高位，房地產行業持續繁榮，處于高位景氣延長階段這一點預期未變。

　　今年來政府調控重心轉向大力加強涵蓋經濟適用房、廉租房、中低價配套商品房和雙限房的保障性住房供應，經濟適用房為主的保障性住房投資增速從以往的負增長轉為高增長，這既是政府對以往政策的糾正，有利于抑制房價上漲過快。只有最基礎的中低收入階層住房需求得到保證，房地產行業景氣周期才有望可持續和延長。

　　近期住宅投資增速保持平穩，辦公樓投資增速經歷一段急漲后有所放緩，商業營業用房投資增速依然較低，這意味著辦公樓和商業營業用

　　行業銷售表現價升量漲。今年前7個月商品房銷售面積同比增長25%，表現強勁；銷售額同比增長39%，創下2004年8月以來新高。北京、廣州、深圳、上海四個一線城市房價經過一輪急漲后進入盤整期，但銷量并未明顯減速。

　　商品房需求和房價上漲是中國強勁的宏觀經濟基本面在不動產上的直觀反映，包括長期的人均GDP超過1000美元后的經濟起飛階段，人口紅利，居民財富效應引致的投資需求，短期的流動性過剩、RMB升值、奧運會效應等，因此，只要宏觀經濟景氣周期沒有逆轉，商品房需求和房價上漲趨勢不會改變。

　　需求持續旺盛和價格持續快速上漲必將引起購買和持有成本的上升，這既是市場創造繁榮時的自我調節，也是政府主動調控的必然結果，有利于抑制需求和房價上漲過快的節奏。所有對調控政策的理解均可歸結到這一點。

　　預計全國房價將穩中有升，北京、廣州、深圳關外、上海房價將保持上漲，武漢、西安、沈陽、天津、福州等二線核心城市房價保持樂觀。..地價必然上漲，增量土地資源競爭加劇，土地資源價值高漲。

　　依據地價持續快速上漲，房價高企和行業集中度提高的行業發展趨勢，繼續推薦“地產股，大股東價值注入兩種選股模式”，維持對兩種組合中代表性