伴隨著房價不斷高漲的，是房地產公司利潤不斷創新高。動輒超過30%的利潤率，讓房地產板塊成為股市里的“藍籌板塊”。今年以來，房地產板塊在股市上表現搶眼，成為多個波段行情的主推力量之一。從年初到6月底，地產指數漲幅近90%，遠遠大于房價的上漲幅度，以至于出現了“買房產不如買房地產股”的說法。臨淵羨魚，不如退而結網。相對于房地產股過去的優異表現，投資者更為關注的是，“買房產不如買房地產股”的說法還會在未來繼續成立嗎？

　　編輯 王延礴 美編 何卓英

　　南都周刊記者 田申 實習生 喜洋

　　地產牛股：綠景地產、萬科A、華僑城、蘇州高新、陸家嘴、金融街、泛海建設

　　股價與房價齊飛、

　　在負利率和流動性過剩的大背景下，房地產價格如同坐上了火箭，不斷創新高，6月份數據顯示，全國70個城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，其中，深圳、北京等城市上漲較快，深圳連續17個月同比漲幅超過10%，2007年6月份達15.9%；北京連續14個月同比漲幅超過8%，6月份達9.5%。7月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.5%，漲幅比上月高0.4個百分點。

　　不斷上漲的房價，直接帶動了房地產開發商利潤的提升，如招商地產凈利潤同比增長200.47%、萬業企業今年上半年實現凈利潤同比增長116.14%，漲幅超過50%的更是大有人在。

　　而房地產企業利潤的齊步上漲，也帶動了房地產板塊股票價格的飆升，成為上半年資本市場里最賺錢的板塊。房地產股票指數業已從年初的1983.24點，上升到目前的5747.05點的歷史高位，估值翻了近兩倍。作為房地產板塊的龍頭股，萬科、招商地產、華僑城等一批地產股持續創出新高，華僑城二季度漲幅為101.80%，萬科二季度漲幅達到74.04%，招商地產二季度漲幅達到72.45%。

　　7月17日到8月16日，整整一個月，大盤從3767點最高上漲到了4916點，漲幅為30.5%。在本輪的上漲過程中，房地產板塊作為行情的主力軍遠遠跑贏大盤，房地產指數從5211點最高上漲到7725點，漲幅為48%。其中漲幅最大前五名分別為綠景地產、萊茵置業、北辰實業、天創置業、天地源，平均漲幅達到了112%。顯然，在這些數據面前，房價的漲幅也只能望洋興嘆了。

　　廣發證券花長勁指出，從已經公布的半年報看，房地產板塊主要企業的盈利都呈現較快增長，毛利率水平有所提高，為房地產板塊行情的繼續走牛奠定了基礎。

　　長期走強的三大因素

　　近段時間以來，國家相繼出臺了一系列措施，來加強對房地產市場的調控，希望遏制房價上漲的勢頭。這些措施已經開始嶄露出效果，“房價會不會出現拐點”這個話題已經成為房地產開發商的熱點話題之一。在房價上漲最為瘋狂的深圳，數據顯示，6、7月間深圳二手房交易突然大面積萎縮，跌幅可能達到三成左右。影響波及一手新房市場，7月份該市一手新房成交均價每平方米14075元，環比下降5%，總成交面積也下滑了12%。

　　不過，在平安證券劉細輝看來，盡管宏觀調控政策對房價的走勢有一定的影響，但是從中長期來看，有三大因素支撐房地產價格繼續走高：

　　首先，經濟高速增長促進了房地產行業的發展。經濟的高增長和全社會固定資產投資的增長對房地產投資的推動作用巨大，經濟的穩定高速增長為房地產投資帶來了持續的信心。

　　其次，城市化進程和人口紅利形成了巨大的房地產市場需求。我國每年有1000多萬人口進入城市，到2020年，城市人口約增加2.6億，由2005年的5.6億達到7.9億，城市人口比重達到60.3%。大量增加的城市化人口將是房地產需求的重要組成部分。此外，我國現正處于人口紅利時期，每年供給的勞動力總量約為1000萬，適齡勞動人口的房地產需求旺盛。

　　第三，人民幣持續升值提升了投資房地產的吸引力。房地產是人民幣加速升值的直接受益者。近年來人民幣的持續升值為房地產板塊帶來持續走強的動力。今年以來，人民幣已經升值了10%，在今后相當長一段時間內，人民幣仍將不斷升值。人民幣的不斷升值，吸引了大量境外資金(熱錢)投資中國房地產市場。

　　南方基金投資部執行總監許榮就指出，目前地產市場還有巨大的需求推動，不會因為宏觀調控而走弱。股票上漲一定會超過

　　注重宏觀調控風險

　　盡管從中長期看，房地產板塊仍然將保持向上的走勢，但是，由于此前房地產板塊上漲的幅度已經很高，獲利回吐壓力較大，加上現階段宏觀調控力度不斷加大，房地產板塊處于調整之中，此時進入市場需謹慎。

　　民族證券周華分析指出，從估值上來看，房地產的2007、2008年的動態市盈率分別達到了64倍、40倍，遠遠高于其他板塊，估值優勢不明顯，缺乏安全邊際。

　　在廣發證券花長勁看來，現階段房地產板塊的風險主要在于國家對行業的調控。“房地產行業既是國家重要產業，也是一個政策敏感型行業，每一次調控都將影響房地產板塊的股價。”

　　8月中旬以來，房地產板塊的表現，印證了上述說法。萬科A、綠景地產等連續下跌，帶動房地產板塊整體走弱，部分資金開始由房地產、銀行等高估值股票中流出，轉向鋼鐵、電力等防御性較強的板塊，房地產板塊短線仍有較大的調整壓力。不過，行業依然景氣，板塊的前景依然是值得期待的。

　　近期牛股

　　萬科A：萬科A是地產股的龍頭，其走向對整個房地產板塊往往具有風向標意義。經過6月份的盤整，7月初開始，萬科股價開始新一輪的爆發。7月6日，萬科以18.50元開盤，當天報收于19.38元。由此，萬科走出了連續一個月的上漲行情，到8月9日以35.34元收盤，一個月的漲幅達82%。被熱炒的王石夫人“誤買”萬科股票事件，正是發生在這段時間內。

　　華僑城：在萬科7月6日發力的同一天，華僑城也結束了自己的調整狀態，走出了一波快速拉升行情：7月6日，華僑城的開盤價為38.6元，到8月7日收盤，華僑城的股價已經漲到了65.01元。漲幅為68%。

　　綠景地產：7月份是地產股狂飆的一個月，相對于萬科、華僑城，綠景地產的漲幅更大。7月6日，綠景地產以6.50元開盤，并一發而不可收，到8月9日，綠景地產的收盤價達到了21.90元，漲幅超過230%！

　　操作建議 盯住龍頭股

　　7月份以來，房地產板塊已經整體走出了一輪大漲行情，到8月中旬，在宏觀調控和獲利回吐的雙重壓力下，房地產板塊開始出現普跌行情，市場處于調整之中。

　　下跌是上漲之母。經過一段時間的調整，房地產板塊又在醞釀下一輪的普漲行情。廣發證券花長勁指出，從短期看，應該盯住行業內龍頭公司，這些公司資金規模大，盈利能力強，有著較大的土地儲備資源，規避風險能力較強，又具備長期發展的潛力。從中長期來看，由于房地產板塊仍然處于上升通道之中，行業整體發展趨勢向好，可長期持有。

　　多家研究機構指出，房地產板塊的大調整，應該會出現在2008年北京奧運會之后。

　　重點推薦 平安證券劉細輝

　　萬科A：萬科近3年凈利潤實現超過50%的快速增長，復合增長率達57.04%，近3年EPS的復合增長率達41%，預計公司07、08年每股收益分別為0.66、0.90元。

　　在宏觀調控勢必使行業集中度大大提高的背景下，公司擁有穩定持續的盈利能力、快速擴張的發展能力以及行業集中度提高趨勢下的行業資源整合者地位。

　　蘇州高新：蘇州高新2007、2008年動態市盈率低于行業平均水平；在市場對地產股股價不斷超越重估的情況下，絕對估值顯示公司價值為14.92元，存在絕對低估；同時公司目前市值為59億元，而項目存貨的賬面價值就已達53億元。

　　蘇州高新07、08年業績將進入持續快速增長時期，凈利年增速逾60%。預計公司2007、2008年EPS分別可達0.42元、0.68元。蘇州高新在08年迎來收入、利潤雙雙快增的局面。

　　陸家嘴：看好大股東對上市公司業務轉型的大力支持(合營子公司擬向大股東收購其持有的新上海國際博覽中心有限公司50%的股權。而新國際博覽中心這一優質資產的注入，預示著陸家嘴正式介入上海地區盈利能力最強的會展業務領域)，以及陸家嘴金融貿易區在發展的同時給公司提供的長期投資價值。預計公司07、08年每股收益分別為0.34元、0.41元。