天相投顧 楊興風(fēng)

　　事件描述：

　　北京地區(qū)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》(以下簡稱“北京細(xì)則”)于21日正式下發(fā)，辦法規(guī)定從即日起，凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，包括未預(yù)征土地增值稅稅款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，均需辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

　　在地稅同時下發(fā)的《商品住宅土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》中規(guī)定，高層商品住宅(7層以上)單位面積建安造價允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2263元；多層商品住宅(7層及以下)單位面積建安造價允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1560元。

　　評論：

　　正如我們以前所判斷的，從近期

房價漲幅城市的統(tǒng)計(jì)排序來看，北京、深圳等城市的房價漲幅始終位于前列，因此，上述城市率先出臺調(diào)控政策細(xì)則的可能性會更大些。此次北京土地增值稅細(xì)則的出臺佐證了我們的判斷。

　　1.該細(xì)則具有較強(qiáng)的操作性。北京細(xì)則是在《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》等規(guī)定的基礎(chǔ)上，對北京市域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算進(jìn)行的細(xì)化和明確。北京細(xì)則對土地增值稅的整個清算流程及步驟進(jìn)行了詳細(xì)說明，并隨文附有9個文書和表格的附件，使細(xì)則具有較強(qiáng)的可操作性，從而確保清算土地增值稅稅款工作的順利實(shí)施。

　　2.引入中介機(jī)構(gòu)可在很大程度上使稅費(fèi)的清算更客觀。北京細(xì)則規(guī)定了由納稅人委托具有主管部門批準(zhǔn)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算進(jìn)行鑒證，并要求對不同用途的房地產(chǎn)開發(fā)清算項(xiàng)目所涉及的收入、成本、費(fèi)用等情況加以區(qū)分并說明情況。中介機(jī)構(gòu)的介入使土地增值稅的清算更為客觀，也使不同企業(yè)、不同項(xiàng)目按各自具體情況清算土地增值稅成為可能。

　　3.該細(xì)則的出臺對于鼓勵開發(fā)商多開發(fā)普通住宅具有一定的導(dǎo)向意義。根據(jù)我們之前的初步測算，如果嚴(yán)格按照累進(jìn)稅率制度進(jìn)行繳稅，項(xiàng)目毛利率達(dá)到40.13%時，應(yīng)該繳納土地增值稅，對利潤的影響約為17.46%。因此，主營業(yè)務(wù)利潤較高的項(xiàng)目，繳稅金額將大幅提高，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本將增加。土地增值稅執(zhí)行清算將鼓勵普通住宅的開發(fā)建設(shè)，并在一定程度上打擊開發(fā)商囤地或捂盤的行為，開發(fā)商將不再單純追求項(xiàng)目的利潤率水平，加快項(xiàng)目滾動和追求規(guī)模成長將成為共識。

　　4.此細(xì)則對其他區(qū)域具有借鑒意義。由于北京細(xì)則是在今年年初《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》基礎(chǔ)上的地方性政策，國稅總局土地增殖稅政策對于房地產(chǎn)行業(yè)及板塊的影響已經(jīng)在前期市場上有所體現(xiàn)。因此，我們認(rèn)為北京細(xì)則的出臺對房地產(chǎn)公司的影響有限，并且對其他地區(qū)制定土地增值稅細(xì)則具有一定借鑒意義。

　　5.維持行業(yè)“增持”評級。從政策層面分析，今年的重點(diǎn)應(yīng)是確保和加強(qiáng)已出臺政策的

執(zhí)行力，新出臺政策進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場的可能性不大，即使出臺相關(guān)政策，其目的也并不是打壓房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)板塊的走勢，而是促使房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。因此，北京此次土地增值稅細(xì)則的出臺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤率仍可維持在一個合理的水平，投資者不必過度恐慌；從市場角度分析，由于供需矛盾的存在，充裕的流動性以及人民幣的升值等驅(qū)動因素，都將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生積極的影響，使房地產(chǎn)板塊具有投資價值。因此，我們維持對房地產(chǎn)板塊的“增持”評級。

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