長江證券 蘇雪晶

　　事件描述

　　中國人民銀行決定：從2007年6月5日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。從2007年5月19日起，上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。

　　事件評論

　　第一，我們認為本次央行加息在預料之中，方式選擇對地產行業影響有限

　　經濟整體運行呈現偏快態勢應該是這次加息政策出臺的主要誘因，政策并非針對地產行業。4月份的信貸繼續保持高速增長，貨幣供應量延續了去年12月份以來M1增速超過M2形成的倒喇叭口，居民存款分流問題嚴重，4月份創下歷史最大減幅，股市債市的虹吸效應不可忽視，而與此對應，實體經濟的固定資產投資繼續小幅反彈、CPI在3%左右徘徊、以及1-4月份貿易順差數據仍然保持高速增長，所有數據使加息成為預期之中的行為。

　　中國

人民銀行決定：從2007年6月5日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。從2007年5月19日起，上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人

住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。本次方式選擇將一年期存款基準利率由現行的2.79%提高到3.06%，一年期貸款基準利率由現行的6.39%提高到6.57% ,貸款基準利率只調整0.18個百分點和住房公積金貸款利率上調0.09個百分點對購房者實際影響較小。

　　另外值得關注的央行政策為自5月21日起銀行間即期外匯市場人民幣兌美元交易價浮動幅度由千分之三擴大至千分之五。即每日銀行間即期外匯市場人民幣兌美元的交易價可在中國外匯交易中心對外公布的當日人民幣兌美元中間價上下千分之五的幅度內浮動。雖然擴大銀行間即期外匯市場人民幣兌美元匯率浮動區間并不意味著人民幣匯率大幅波動，但給予市場的心理預期有可能刺激人民幣升值。人民幣升值速度加快將直接影響資產價格的變化，將推動房地產股價上漲。

　　第二，加息將小幅影響房企財務成本，房企開始注重多種渠道融資

　　加息直接增加開發商的財務成本，開發商的開發貸款期限一般為一至三年，加息幅度導致房地產上市公司的財務費用提高影響凈利潤。雖然地產公司的盈利減少并不明顯，但對于一些資金鏈緊張、開發能力低下的小企業來說無疑是雪上加霜；它們與一些大地產商的合并、合作將越來越多的出現我們視野當中。

　　由于2006年銀監會曾出臺了進一步加強房地產信貸管理的通知，對于房地產開發貸款的發放作了進一步說明限制，從年初以來，商業銀行對房地產開發貸款有所收縮，一些資質較差、信用較差的房地產開發企業貸款的難度大大增加。根據數據，1至4月份，全國完成房地產開發投資5265億元，房地產開發企業資金來源中國內貸款增長26.8%、利用外資增長91.7%、企業自籌增長25.7%。通過數據可以觀察出房地產企業開始注重多種渠道融資，特別是外資增長比例在大幅度提高。優秀企業將在保證自身資金安全的情況下，加快整合行業的速度，房地產企業融資能力重要性將進一步顯現。

　　第三，影響地產行業發展因素很多，加息和政策調控都不能改變行業長期發展趨勢

　　我們前不久在對地產公司股價短期波動的點評報告中提出政策調控才是影響當前

股票價格波動最敏感問題。

　　市場關心的地產行業相關政策及稅收變化目前沒有明確的操作方法，特別是增值稅、預售款管理和物業稅的三大問題，仍會使房地產行業的短期發展存在較大變數。對于增值稅各地方實施細則將會在近期陸續推出，而物業稅的問題在07年明確的可能性較小，但已經在部分地區開始實行的預售款�？顚Ｓ弥贫�，將成為短期市場最為關心的政策性因素。該政策強制預售資金必須等到竣工驗收合格以后才可以投入下一個項目，將大大影響地產公司資金使用效率。如果該政策向全國推廣且嚴格執行，將給地產公司現金流帶來相當大的壓力。

　　同時我們認為，房地產行業持續發展良好，加息和政策調控都不會改變長期趨勢。國家統計局18日發布的報告顯示，1至4月份全國房地產開發投資同比增長27.4%，增速比1至3月份加快0.5個百分點，比去年同期加快6.1個百分點。1至4月份，全國房地產開發企業土地開發面積7615萬平方米，同比增長4.6%；房屋施工面積14.26億平方米，同比增長21.3%。4月份國房景氣指數為102.65點，比3月份上升1.43點，比去年同期上升1.04點。在行業供求關系沒有發生根本改變的情況下，房地產價格仍會堅挺，行業持續發展仍舊良好。加息和政策調控都只是影響行業發展因素之一，只會影響短期波動，不會改變長期趨勢。

　　第四，政策性調控措施逐漸明朗，投資地產股機會即將來臨

　　加息影響一直是市場對地產股擔憂之一，但我們認為利率提升的心理影響將遠遠大于實際影響，更多是對心理預期一定干擾。但城鎮化、家庭成員規模的縮小，住宅消費升級等因素將導致未來房地產實際需求不會降低。

　　我們判斷，隨著07年各地方政府分別出臺相對細化地產執行政策，地產股投資機會即將來臨。我們依舊建議關注三類地產企業：行業內的龍頭公司，由于龍頭公司往往在行業調控背景下出現超常規發展，如萬科。大股東確定性資產注入的公司，如招商地產、中糧地產，兩家公司都在股改中表示未來將大股東優質的資產整合到上市公司。

　　區域龍頭企業，如福星科技、天房發展，上市公司在區域內屬于綜合優勢比較明顯地產企業，未來可持續發展能力較強。

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