國信證券 方焱

　　事項：

　　中國人民銀行決定，從2007年5月19日起，上調金融機構人民幣存貸款基準利率，金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點；自5月21日起銀行間即期外匯市場人民幣兌美元匯率交易價浮動幅度由千分之三擴大至千分之五；從2007年6月5日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點等三項貨幣政策。

　　評論：

　　加息在預期之中，但加息和提高存款準備金率兩大貨幣工具同時使用超出我們的預期。我們在07年房地產行業投資策略——《地產股：留一半清醒留一半醉》及此后的行業動態跟蹤報告中曾多次提到央行會在07年加息2-3次，應該說加息在我們預期之中。但加息和提高存款準備金率兩大貨幣工具同時使用，還是第一次，超出我們的預期。

　　該等政策將對目前中國經濟的偏熱起到一定的調節作用,旨在防止中國經濟過熱。此次存貸利率調整應當會對目前宏觀經濟有一定抑止作用，有利于引導投資和貨幣信貸的合理增長，有利于遏制長期貸款的需求，有利于優化經濟結構，促進經濟增長方式的轉變，保持國民經濟平穩較快協調發展。但，基準利率提高27個百分點是比較溫和的貨幣措施，并不會對市場產生強有力的影響。

　　個人住房貸款利率僅上調8個基點。這次加息的一個明顯的特點是存款利率上調的幅度大于貸款利率上調的幅度，個人住房貸款利率將由原來的6.04%上升到6.12%，僅上升8個基點，幅度大大低于其它貸款的上調幅度，住房消費成本增加非常有限。

　　本次加息對房地產行業總體影響有限(1)每平米開發成本增加不到1個百分點,影響很小(加息對房地產開發成本增加的敏感性分析見筆者上幾次加息分析報告)。

　　(2)對房地產消費有一定影響，總體看心理影響大于實際影響，月按揭還款平均支出增長0.6%，影響較小。

　　按平均按揭20年算，月還款平均支出增長0.5%，總體對房地產消費影響較小，但從04年第一次加息算起，月還款累計增長9.2%(加息對個人住房消費的敏感性分析之一見表二)。

　　對房地產板塊平均業績影響較小，對優質房地產上市公司影響非常小，對績差房地產上市公司影響較大。

　　(1)加息使房地產板塊平均每股利息支出增加0.0042元，占06年板塊平均業績的2.05%，對房地產板塊業績影響很小。房地產上市公司雖然整體負債率較高，但扣除預收款和應付款等,核心負債率并非象大多數人想象那樣高,2006年房地產板塊長短期貸款合計約1400億元，核心負債率在50%以下,考慮2007年貸款適度增長(如增長20%)，則因貸款加息18個基點房地產板塊將多支付貸款利息3.02億元，相當于平均每股利息支出增加0.0042元，占地產板塊06年平均業績(0.206元/股)的2.05%，可見這次加息對房地產板塊業績影響很小。加息對房地產板塊上市公司業績影響分析見表三。

　　(2)加息對績優上市公司的影響較小，加息對績差上市公司的影響較大。我們統計了各房地產上市公司2006年底長短期貸款，通過分析，此次加息后，每股利息支出增長較大的是績差公司，而象萬科之類的公司，加息18個基點只增加利息2892萬元，每股利息支出增加/06EPS只有0.9%。

　　維持對“保招萬金”等