天相投顧 楊興風

　　房地產上市公司業績增長明顯。2006年全年，房地產行業內公司主營業務收入為1073.82億元，增長率為27.48%；實現凈利潤101.53億元，增長率為57.97%；凈利潤率9.46%，凈資產收益率8.71%，每股收益達到0.21元。

　　我們認為2006年房地產上市公司業績增長主要有四方面的原因：第一，2006年房價依然保持上漲。第二，為了規避未來政策風險，房地產公司加快了項目開發推向市場的力度。

　　第三，二、三線地產股助推整體業績的提升。第四，扭虧公司業績大幅提升。

　　考慮到行業項目結算特性及某些指標對房地產行業的重要性，我們對上市公司存貨及預收帳款等主要指標進行了比較，對公司未來盈利能力及收入結轉能力進行了分析并排序，以便于投資者密切關注。

　　面對持續性的行業宏觀調控，今年一季度，盡管房地產投資有所反彈，但市場上的供需矛盾依然存在，在此基礎上，上市公司業績延續了去年以來良好的增長勢頭。我們依然認為，今年是房地產市場現有政策的執行年，確保和加強已經出臺的各項政策在地方的執行力是今年調控的主旋律，在奧運即將到來的背景下，政府進一步出臺新的調控政策的可能性較小。相信行業的發展和公司基本面的變化將使房地產板塊受政策利空影響逐步緩解和消化。

　　考慮到在流動性充裕的背景下，證券市場和房地產市場成為吸收過剩流動性的兩個主要渠道，以及我們預期的人民幣長期穩定升值、奧運概念等對整個經濟及房地產行業的拉動作用，我們持續看好房地產行業的發展前景和房地產板塊的強勁走勢。

　　我們認為以下類型的公司值得關注：以萬科A、招商地產、金地集團等為代表的優質龍頭股，其項目儲備豐厚、經營管理水平較高、業績能夠持續穩定增長，此外，它們具有強大的資金實力、品牌價值將在行業整合中獲益；以華發股份、億城股份等為代表的二、三線優質地產公司，其質地優良，成長性看好，也是業內重點關注的房地產行業上市公司；此外，以陸家嘴、金融街等為代表的本幣升值下的商業類地產公司，本幣升值對于房地產行業中商業類地產公司帶來的積極影響最大，且房地產業的宏觀調控對該類公司影響有限。因此，我們認為上述三類公司更具投資價值。

　　1.房地產行業上市公司整體表現

　　根據天相系統統計數據顯示，2006年全年，房地產行業內公司主營業務收入為1073.82億元，增長率為27.48%；實現凈利潤101.53億元，增長率為57.97%；凈利潤率9.46%，凈資產收益率8.71%。每股收益達到0.21元，房地產上市公司業績增長明顯。

　　一直以來，國家持續著對固定資產投資抑制的調控政策，房地產行業也受到了一定層面上的政策影響。房地產在各方的質疑、爭論中前行，在這種宏觀背景下，整個行業大多數公司年報依然靚麗，我們認為這主要有四方面的原因：

　　第一，2006年房價依然保持上漲。從統計信息可以看出，2006年全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲幅度均接近或超過5.5%，漲幅呈增長趨勢，價格上漲，年報靚麗也就順理成章。

　　第二，由于受政策影響的不確定性，為了規避未來政策風險，房地產公司加快了項目開發推向市場的力度，2006年商品房銷售面積及銷售額分別比2005年增長了12.2%和18.5%，為實現較高的收入、利潤提供了保障。

　　第三，二、三線地產助推整體業績。2006年度，在我們重點關注的公司中，以華業地產、億城股份、中寶股份為代表的二、三線地產公司業績同比增長明顯，凈利潤分別比2005年增長了938.72%、343.59%及100.37%，直接提升了整個板塊的業績表現。

　　第四，扭虧公司業績大幅提升。據年報統計，兩市共有10家公司全年業績扭虧為盈，共實現凈利潤2.22億元，占行業內公司整體凈利潤的2.17%。其中，保稅科技凈利潤同比增長564.64%，*ST濟百同比增長256.51%。

　　2.主要指標比較

　　2.1四季度業績異動情況房地產行業

　　由于開發項目的周期性以及項目結算特性，上市公司在下半年特別是在第四季度業績往往有較大變化，對全年的業績影響也較大。下面我們把在去年下半年業績有所變化的主要公司作一比較。

　　通過分析，我們認為業績異動除了房價上漲以及在報告期內，上市公司項目結轉較多，使業績有所提升等外部因素外，就上市公司本身來看，值得關注的有以下兩點：(1)規模較大、在全國范圍內都有布局的地產龍頭股能最大限度的分散單個區域、單個項目開發及銷售給公司所帶來得不確定性風險，該類公司可以通過調整項目銷售進度及回款速度來確保業績的增長，如招商地產、保利地產、金地集團以及萬科A等；(2)上市公司通過整合、資產注入等方式轉型為地產企業不久，受益于地產業務使自身收入利潤有大幅增加，如中江地產、園城股份及中寶股份等。

　　2.2存貨比較情況每股存貨

　　凈額反映的是企業未來盈利的潛力，存貨數量越多，則預示著公司未來盈利能力提升的幅度就越高。

　　3.宏觀調控政策下的房地產行業整體趨好

　　投資有所反彈，結構有所改善今年一季度，房地產開發完成投資3544億元，增長26.9%，高于城鎮固定資產投資1.6個百分點。其中，住宅投資同比增長30.4%，增速高于房地產開發投資，尤其

經濟適用房同比增長了41.6%，同比加快39個百分點，房地產開發結構有所改善。

　　供需矛盾依然突出

　　2006年全年，全國房地產開發企業累計完成房屋施工面積19.4億平方米，同比增長12.2%；完成開發土地面積2.66億平方米，增長17.3%。新建商品住宅銷售面積大于竣工面積1.9倍，快于去年的1.26倍,且銷售面積增幅快于竣工面積增幅1.6個百分點。新建商品住宅銷售面積大于竣工面積及空置面積的下降以及銷售單價的上漲表明供需矛盾依然突出。

　　我們認為，今年是房地產市場現有政策的執行年，確保和加強已經出臺的各項政策在地方的執行力是今年調控的主旋律，特別是加快廉租房等保障性住房的供應，穩定房價和住宅結構調整將是今年房地產市場調控的重中之重。在此基礎上，相信行業的發展和公司基本面的變化將使房地產板塊受政策利空影響逐步緩解和消化。考慮到在宏觀流動性過剩的背景下，證券市場和房地產市場成為吸收過剩流動性的兩個主要渠道，以及我們預期的人民幣長期穩定升值、奧運概念等對整個經濟及房地產行業的拉動作用，我們持續看好房地產行業的發展前景和房地產板塊的走勢。

　　5.重點公司的評級和盈利預測

　　我們認為在預期政府持續的宏觀調控、外資加大涌入、本幣升值和奧運背景下，以下類型的公司值得關注：

　　5.1行業龍頭股值得長期看好既然宏觀調控已成為常態，廣大中小開發商面臨著“銀根”、“地根”收緊的嚴重考驗，面臨著生存壓力，行業整合將成為一種趨勢；以萬科A、招商地產、、金地集團為代表的優質龍頭股，其項目儲備豐厚、經營管理水平較高、業績能夠持續穩定增長，此外，它們具有強大的資金實力、品牌價值將在行業整合中獲益。

　　5.2二、三線優質地產公司每次房地產板塊走強都與龍頭公司密不可分。它們的漲幅均高于其它房地產公司。因此，在市場積蓄了短期強勢調整壓力的同時，我們建議投資者下一階段重點關注二、三線的區域龍頭公司以及業績有望增長的公司，這些公司雖從行業的整合中獲益不大，但其質地優良，成長性看好，也是業內重點關注的房地產行業上市公司。并且從估值的角度來看，其估值水平相對于一線藍籌股來說，出現低估的跡象。

　　因此，在目前一線房地產企業

股票價格整體已并不便宜的情況下，我們認為以華發股份、億城股份為代表的二、三線地產公司投資機會凸現。

　　5.3本幣升值下商業類地產公司如陸家嘴、金融街，本幣升值對于房地產行業中商業類地產公司帶來的積極影響最大，而且上述二家公司是

商業地產的龍頭企業，資產重估價值高。此外，房地產業的宏觀調控的影響主要是針對開發類企業，對商業類地產公司影響有限。

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