長(zhǎng)江證券 蘇雪晶

　　事件描述

　　五一長(zhǎng)假過(guò)后，地產(chǎn)股大幅走強(qiáng)，兩天上漲幅度達(dá)到8.88%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期大盤指數(shù)(上證指數(shù)上漲4.47%，深圳指數(shù)上漲6%，滬深300指數(shù)上漲4.01%)我們前期關(guān)注的三類地產(chǎn)企業(yè)，都出現(xiàn)了大幅度上漲。

　　事件評(píng)論

　　多種因素刺激地產(chǎn)股票大漲

　　人民幣對(duì)美元升值趨勢(shì)加快，5月8日銀行間外匯市場(chǎng)美元對(duì)

　　股票市場(chǎng)近期大幅度上漲，而地產(chǎn)板塊動(dòng)態(tài)估值相對(duì)較低也為本次上漲提供了原動(dòng)力。另外2007年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.9%，漲幅比上月高0.6個(gè)百分點(diǎn)，房屋價(jià)格仍然處于上升趨勢(shì)之中。

　　當(dāng)然，市場(chǎng)一直預(yù)期的兩會(huì)之后的宏觀調(diào)控政策并未出臺(tái)，也更加表明07年更多是過(guò)往政策的“執(zhí)行年”。眾多因素刺激了短期地產(chǎn)板塊的波動(dòng)，但行業(yè)內(nèi)政策沒(méi)有明朗情況下，我們?nèi)匀痪S持行業(yè)“中性”評(píng)級(jí)。

　　最佳投資時(shí)機(jī)仍未到來(lái)

　　雖然整體板塊出現(xiàn)上漲，但我們?nèi)匀慌袛嗟禺a(chǎn)行業(yè)最佳投資機(jī)會(huì)沒(méi)有到來(lái)，原因?yàn)椋簩?duì)于市場(chǎng)關(guān)心的地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策及稅收變化目前沒(méi)有明確的操作方法，特別是增值稅、預(yù)售款管理和物業(yè)稅的三大問(wèn)題，仍會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展存在較大變數(shù)。對(duì)于增值稅各地方實(shí)施細(xì)則將會(huì)在近期陸續(xù)推出，而物業(yè)稅的問(wèn)題在07年明確的可能性較小，但已經(jīng)在部分地區(qū)開(kāi)始實(shí)行的預(yù)售款專款專用制度，將成為短期市場(chǎng)最為關(guān)心的政策性因素。

　　該政策強(qiáng)制預(yù)售資金必須等到竣工驗(yàn)收合格以后才可以投入下一個(gè)項(xiàng)目，將大大影響地產(chǎn)公司資金使用效率。如果該政策向全國(guó)推廣且嚴(yán)格執(zhí)行，將給地產(chǎn)公司現(xiàn)金流帶來(lái)相當(dāng)大的壓力。所以我們判斷，房地產(chǎn)行業(yè)投資最佳投資時(shí)機(jī)應(yīng)為相關(guān)政策相對(duì)明朗后，時(shí)間為07年下半年。

　　可以投資的三類地產(chǎn)公司

　　由于地產(chǎn)整體行業(yè)處于宏觀調(diào)控中，去年資產(chǎn)重估帶動(dòng)地產(chǎn)公司上漲也讓估值優(yōu)勢(shì)并不明顯。在如此行業(yè)背景下，我們建議關(guān)注三類地產(chǎn)企業(yè)：行業(yè)內(nèi)的龍頭公司，由于龍頭公司往往在行業(yè)調(diào)控背景下出現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展，如萬(wàn)科。大股東確定性資產(chǎn)注入的公司，如招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)，兩家公司都在股改中表示未來(lái)將大股東優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)整合到上市公司。區(qū)域龍頭企業(yè)，如福星科技、天房發(fā)展，上市公司在區(qū)域內(nèi)屬于綜合優(yōu)勢(shì)比較明顯地產(chǎn)企業(yè)，未來(lái)可持續(xù)發(fā)展能力較強(qiáng)。