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房地產:投資房價雙反彈 調整產業政策http://www.sina.com.cn 2007年05月09日 10:41 光大證券
光大證券 趙強 發改委建議調整房地產業政策日前,國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組發表報告提出:造成經濟結構性失衡的兩個原因是“經濟發展政策對房地產及出口兩部門的過度依賴”。報告建議,對房地產發展政策進行大調整:國家和地方政府都要放棄把房地產作為支柱產業的提法,對房地產發展采取適度抑制的宏觀政策;盡快征收物業稅和對房地產商征收暴利稅或空置稅,促進住房供給的釋放;提高居民住房轉讓所得的稅率,對居民購買第二套以上的住房采取抑制性的金融政策等。 投資增速、房價漲幅未達調控目標今年一季度,全國完成房地產投資額為3543.78億元,同比增長26.9%,與去年同期20.2%的增速相比,投資增速明顯反彈。另據國家發展改革委、國家統計局的調查數據,2007年3月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.9%,漲幅比上月高0.6個百分點。雖然,新房售價的月環比在輕微地縮減,但并未出現趨勢性的回落。 投資機會在于房價、業績超預期受近期市場熱點的影響,房地產類股票中表現較為活躍的也是資產注入、買殼上市類型的公司。相反,萬科、金地集團等優質藍籌地產股反而表現平平。在繼續看好藍籌地產板塊的同時,我們同樣關注可能成為股價催化劑的超預期因素。其中,房價和業績是兩個核心因素。 京、深、穗短期房價續漲,長三角表現超預期短期內,北京、深圳和廣州的房價表現仍然相當強勁,今年繼續取得兩位數的漲幅并不困難。可以預計,保利地產(600048)、招商地產(000024)、陽光股份(000608)、億城股份(000616)的業績還會不斷超出預期。長期而言,我們更加看好長三角地區。實際上,長三角地區最近一年的房價走勢也比人們想象的更為強勁。房價基數較低、可負擔能力更強的江蘇省的房價從去年下半年開始已經走出盤局,重新向上。浙江省內各區域的房價表現雖然并不一致,3月份,溫州市房價環比上漲3%。 上市公司中,萬科(000002)憑借二次收購南都,應是最大的受惠者。 發改委建議調整房地產業政策日前,國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組發表了題為《宏觀調控: 重點調整過剩流動性的流向》的2007年一季度的宏觀經濟形勢分析。該報告提出,造成經濟結構性失衡的兩個原因是“經濟發展政策對房地產及出口兩部門的過度依賴”。 報告建議,對房地產發展政策進行以下的大調整:第一、國家和地方政府都要放棄把房地產作為支柱產業的提法,還房地產業的本原,即民生性產業。用經濟手段來抑制第二套住房的需求。第二、在工業化和城市化完成之前,都應對房地產發展采取適度抑制的宏觀政策。即把房地產的過度刺激政策,調整為中性政策,甚至是中性偏緊的政策。第三、盡快征收物業稅和對房地產商征收暴利稅或空置稅,促進住房供給的釋放。第四、提高居民住房轉讓所得的稅率。第五、取消期房銷售制度,改為現房銷售制度。第六、對居民購買第二套以上的住房采取抑制性的金融政策。 眾所周知,流動性問題已經成了當前宏觀經濟和資本市場最為關注的焦點。國家發改委在一季度的宏觀經濟形勢分析中,對其做重點的闡述也在清理之中。 不過,其針對房地產政策的觀點和措辭之鮮明和激烈,仍是出人意料和不多見的。我們認為,這可能與一季度房地產投資和房價漲幅等指標居高不下有關。 對于所謂的流動性泛濫問題,我們在年初發表的《中國地產股的歷史性重估機遇》的報告中有過深入的分析。我們認為,如果政府不能有效抑制持續快速增長的貿易順差,那么資產價格泡沫的膨脹恐怕在所難免。當然,對于房地產而言,由于最近兩年政府已經采取了一系列的政策措施抑制房地產投機,房地產投資的交易成本大幅增加,因此短期內未必會再出現大規模的投機熱潮。 但是,其他資產市場的價格上漲,尤其是股票市場的上漲也會對房地產市場帶來復雜的影響:一方面,在對股市上漲的樂觀預期影響下,富余的資金將從房地產市場流向股票市場;另一方面,一部分自住性購房者在股市中獲利,提高了他們的首付款的支付能力和購房預算,又對市場產生了支持性的作用。總體上,我們判斷,股市的上漲對房地產市場而言是正面的。 投資增速、房價漲幅未達調控目標今年一季度,全國完成房地產投資額為3543.78億元,同比增長26.9%。完成商品住宅投資2462億元,增長30.4%。其中,經濟適用住房投資88億元,增長41.6%。與去年同期20.2%的增速相比,投資增速明顯反彈(參見圖1)。 另據國家發展改革委、國家統計局的調查數據,2007年3月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.9%,漲幅比上月高0.6個百分點。雖然,新房售價的月環比在輕微地縮減,但并未出現趨勢性的回落(參見圖5)。分地區看,與去年同月相比,漲幅較大的主要城市包括:北海13.7%,深圳10.7%,長沙10.1%,北京9.9%和廣州8.6%等。與上月相比,漲幅超過1%的城市有22個,漲幅較大的主要城市包括:北海5.2%,惠州4.3%,溫州3.0%,長沙2.9%,南寧2.4%,石家莊2.4%和長春2.1%等;蚌埠、丹東等四個城市略有下降。顯然,全國房價持續上漲的趨勢并未得到控制。 我們認為,房地產投資的增速反彈可能與價格因素有關。實際上,房地產投資的增速是一個名義的數字,而并未提出價格上漲的因素。反觀,土地開發面積、商品房新開工面積等反映“物理量”的指標,可以發現今年以來的同比漲幅都是個位數,有些還出現了下降(參見圖2、圖3)。因此,我們的解釋是,房地產投資的反彈與土地價格和建筑材料價格的上漲有關。 房價方面,今年前兩個月全國商品房銷售均價達到了3824元/平米,比去年同期提高近兩成。在商品房銷售面積與去年同期基本持平的情況下,需求的增長直接體現為房價的上漲。這也強化了我們對未來兩年全國房地產市場的基本判斷:人口因素和收入因素帶來的需求增長,在房屋供應量未能充分滿足的前提下,只能體現為房價的上漲。除非央行大幅加息,否則這一局面無法改變。 投資機會在于房價、業績超預期受近期市場熱點的影響,房地產類股票中表現較為活躍的也是資產注入、買殼上市類型的公司。以蘇寧環球(000718)、ST廣廈(600052)、華業地產(600240)、SST幸福(600743)為代表的二三線重組型地產股表現強勢。相反,萬科、金地集團等優質藍籌地產股反而表現平平。 這種現象顯然與整個市場的資金結構變化有關。但是,無論從公司質地和估值來看,藍籌地產股的股價都更具有安全邊際。我們相信,在市場進入調整之后,基本面因素才會正在顯露出來。在繼續看好藍籌地產板塊的同時,我們同樣關注可能成為股價催化劑的超預期因素。其中,房價和業績是兩個核心因素。 短期內,北京、深圳和廣州的房價表現仍然相當強勁,今年繼續取得兩位數的漲幅并不困難。可以預計,保利地產(600048)、招商地產(000024)、陽光股份(000608)、億城股份(000616)的業績還會不斷超出預期。當然,這些地區地方政府的調控壓力也更大,出臺更多行政性調控措施的可能性也更大。 長期而言,我們更加看好長三角地區,因為后者的經濟和居民收入的增長更加堅實而持續。實際上,長三角地區最近一年的房價走勢也比人們想象的更為強勁。尤其是,房價基數較低、可負擔能力更強的江蘇省的房價從去年下半年開始已經走出盤局,重新向上。浙江省內各區域的房價表現雖然并不一致。但是,我們得到越來越多的信息和證據表明,溫州的房價已經重新進入上升軌道。實際上,我們從發改委的房價數據中同樣得到了印證:3月份,溫州市的房價出現了3%的環比漲幅! 我們認為,市場對于長三角地區房價的復蘇并未充分預期。從開發商過去兩年的拿地策略來看,也是存在著明顯的分歧。現在看來,在市場調整期擇機增加土地儲備的公司將成為贏家。在上市公司中,萬科(000002)憑借二次收購南都,應是最大的受惠者;棲霞建設(600533)和新城B股(900950)等區域性開發商在低谷期仍不離不棄,體現了良好的判斷和對市場的信心;此外,在長三角區域擁有較多土地儲備的公司,包括:中寶股份(600208)和世茂股份(600823)也終將收獲豐碩果實。 新浪聲明:本版文章內容純屬作者個人觀點,僅供投資者參考,并不構成投資建議。投資者據此操作,風險自擔。
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