本報記者　周亞玲　北京報道

　　“不管加不加息，該貸還是要貸！”韓先生是北京一家房地產(chǎn)公司負責(zé)財務(wù)的副總。當(dāng)他得知央行在本月提高基準(zhǔn)利率的時候，非常平靜。

　　“加息對我們公司沒有影響。即便是06年以來的3次加息。這樣的點數(shù)對利潤而言，簡直可以忽略不計了！”當(dāng)被問及公司真實的利潤時，思忖片刻的韓先生認真地告訴記者，“關(guān)鍵還是看是不是一手地，其它的成本各個公司差距不大，如果是8·31之前拿的一手地，那利潤就很難估計了！就行業(yè)整體而言，平均下來還保持一個20%的凈利。所以我才說這點利息和利潤相比，并不重要。3次加息，加了也不到1%。”

　　韓先生的公司是家地方性的地產(chǎn)公司。在北京的黃金地段有幾塊不錯的土地，每過兩三年就做一個新項目。他的公司需要向銀行貸款，但原有的資金積累也不少。韓先生并不擔(dān)心加息對公司的影響。

　　在韓先生公司的財務(wù)成本中有另外的支出，是給中間人或其他人的費用。這個數(shù)額是貸款總額的2%-3%，據(jù)另一業(yè)內(nèi)人士介紹，“這個數(shù)字最高的時候達到了貸款總額的5%。小的地產(chǎn)公司在融資最困難的歲月里，曾經(jīng)有過18%的民間借貸利率”。當(dāng)記者表示這個數(shù)額偏大的時候，韓先生笑了，“如果你能獲得30%的利潤，拿出去10%給別人，又有什么呢？”

　　韓先生介紹：“銀行貸款給地產(chǎn)公司，會對土地、項目、公司運營狀況了解之后，做資信評估。雙方對利率可以做商談，但銀行對一般的地產(chǎn)公司貸款都會比基準(zhǔn)利率高2%-3%。而且現(xiàn)在的銀行對地產(chǎn)公司貸款還是非常謹(jǐn)慎的。同業(yè)里很少聽說有優(yōu)惠利率的。”

　　“他們的日子就很不好過，不是利率增加的問題，而是貸不到款。有的一塊土地會在手里壓好幾年。”韓先生對沒有什么資金積累的小公司非常同情。

　　一家在地產(chǎn)行業(yè)頗有影響的上市公司亦表示：“從去年開始，就有很多小公司帶著項目過來和我們談合作。沒有談成，主要是沒有到土地被收回的最后時刻，他們總是不死心。3次加息對我們公司沒什么影響。銀行對我們有20個億的授信額度。我們貸款相對容易。貸款難對小公司的影響就太深重了。”上市公司憑借完善的財務(wù)制度，滾動開發(fā)的規(guī)模化優(yōu)勢，可以將提高的貸款利率消化。“我們在一個城市可同時開幾個項目，那一個人力成本就可參與3個項目。而小公司，一片土地開發(fā)花個三四年，崗位設(shè)置、人力配比也和我們一樣。現(xiàn)在一般的公司開發(fā)個項目花2年，我們1年半就開發(fā)好了！而且我們的公司在內(nèi)部可以努力控制人均利潤費、人均開發(fā)費。這些是小公司沒辦法比的。”

　　融資能力的不斷強化也是行業(yè)集中度逐漸提高的關(guān)鍵。優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司到哪個城市開發(fā)項目，都有各種銀行將當(dāng)?shù)胤止�司的�?jīng)理團團圍住。境外資本對優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司也非常看好。北京大學(xué)房地產(chǎn)金融中心主任馮科認為，“地產(chǎn)行業(yè)屬于技術(shù)、勞動、資金密集型的行業(yè)，現(xiàn)在的階段資金密集型的特征就凸現(xiàn)出來了”。萬科在其3月20日公布的年報的致股東書中更是對自己的資金優(yōu)勢顯得信心十足：“盡管中國房地產(chǎn)直接融資的大門還在開啟的前夜，但是萬科在資本市場的信用，不僅在行業(yè)內(nèi)、而且在跨行業(yè)對比中，已經(jīng)積累了一定的優(yōu)勢。”

　　對于自有資金充足，融資能力強的公司而言，加息最多就是一些財務(wù)成本上的小幅度提高，可以憑借壓縮成本來減小這些微弱影響。一家證券公司行業(yè)分析師就2006年來的3次加息對幾家大型上市公司的凈利潤影響做了估算。這幾家凈利超過10億的公司，3次加息凈利不過減少2、3千萬左右。

　　該分析人士認為，“上市公司通常會對連續(xù)加息做出財務(wù)策略的調(diào)整，譬如長短期借款的調(diào)劑等，使得加息對凈利潤影響可能會更小。當(dāng)然，對于融資能力較差，對銀行貸款依賴過重的地產(chǎn)公司而言，3次加息足以牽動其敏感神經(jīng)。但這些公司一般不屬于上市公司。加息對地產(chǎn)股影響甚微。”

　　同時傳來的兩稅合并對于地產(chǎn)這樣稅收普遍較重的行業(yè)，就不是凈利潤的影響只有1%、2%這般微小。平安證券分析師蔡大貴認為：“國內(nèi)A股市場上市公司實際所得稅稅負的平均水平為29.17%。估計到2008年，實際的賦稅能降到21%，假如不考慮稅收優(yōu)惠因素影響，內(nèi)資企業(yè)所得稅稅率下降將使企業(yè)稅后凈利提高11%左右。”從萬科公開資料中亦可看出，地產(chǎn)公司的實際稅收并非全是33%，可以享受一些地區(qū)差等稅收優(yōu)惠政策。“萬科：本集團的子公司除以下公司外，所得稅率為33%。深圳、珠海15%；香港地區(qū)17.5%(香港本地如此)，上海浦東15%(國家稅務(wù)局規(guī)定)；大連地區(qū)30%(地方政府規(guī)定外商投資企業(yè)盈利年起7年內(nèi)適用)”。蔡大貴認為：“目前沒有關(guān)于稅收地區(qū)差是否取消的明確規(guī)定。所以一些地產(chǎn)公司在大連、深圳、浦東享有的稅收優(yōu)惠還沒有向25%中間回攏。而33%的稅率就要向25%調(diào)整，平均下來，對于地產(chǎn)行業(yè)的稅后凈利潤有較大的提高。特別是一些城建之類的大型國營公司，長期以來都是交納33%的稅。兩稅合并對他們的利潤提高應(yīng)該是很明顯的。但對于民營企業(yè)，影響就不大。對地產(chǎn)行業(yè)總體是利好。”

　　但也有人士對兩稅合并對地產(chǎn)股的利好表示保留意見，馮科認為：“人民幣升值，兩稅合并這些概念在2005、2006年的地產(chǎn)股估值中提前預(yù)見和消化了。現(xiàn)在最多能認為是和土地增值稅對地產(chǎn)公司影響做一些對沖而已。無法對市場產(chǎn)生任何方向性的逆轉(zhuǎn)。”

　　但同時，馮科認為：“央行日前的貨幣信貸政策對房地產(chǎn)行業(yè)是扶小并大，銀行存在的對小地產(chǎn)公司的信貸歧視等，都會加速地產(chǎn)行業(yè)的集中度提高。”萬科年報中提到美國的上個世紀(jì)80年代“美國的房地產(chǎn)融資不斷創(chuàng)新，并形成了大企業(yè)主要通過債券等低成本渠道融資，而小企業(yè)卻仍然依賴高利率貸款的格局”。也許我們正在逐漸經(jīng)歷相同的80年代。

　　馮還認為：“加息產(chǎn)生緊密的，連續(xù)的信號提示，目的是緊縮

開發(fā)商投資。理性的開發(fā)商就會思考應(yīng)該是擴張還是壓縮。我可以預(yù)見2007年固定資產(chǎn)的投資會呈現(xiàn)下降趨勢。”

　　二級市場對加息的反應(yīng)也不盡相同。我愛我家向本報反映，央行自3月18日加息以來，在北京的一些高檔樓盤和大

戶型出現(xiàn)個別持有者略低價出售的現(xiàn)象。該經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉認為：“二級市場上，北京的大戶型租賃一直都不是很活躍，整體供大于求。對于二級市場而言，可能意味著有部分大戶型房源會釋放出來。但對于是否會出現(xiàn)大量二手房供應(yīng)，使得新盤的銷售速度放緩，還需要一些時日才能看出來。”

　　也有業(yè)內(nèi)人士認為：“中國買房的貸款利息，和國外相比，并不算高，對于外國機構(gòu)，個人在境內(nèi)投資房產(chǎn)而言，即使調(diào)息也不會對他們有什么影響。所以對北京、上海這樣的城市的中高檔樓盤銷售不會造成什么影響！加息對于

房價不會有太大影響。”

　　來源：經(jīng)濟觀察報網(wǎng)

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