國泰君安 孫建平

　　投資要點(diǎn)：

　　誰創(chuàng)造了房地產(chǎn)的繁榮？答案簡單，市場第一，政府第二。市場力量來自于中國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展完善，中國目前處于工業(yè)化中期，經(jīng)濟(jì)剛進(jìn)入起飛階段(04年)，房地產(chǎn)行業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)是這個階段的必然選擇，這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律和歷史選擇。未來5年中國經(jīng)濟(jì)能夠進(jìn)入工業(yè)化后期嗎？經(jīng)濟(jì)完成起飛階段只需要7年嗎？不！所以房地產(chǎn)行業(yè)還將是支柱產(chǎn)業(yè)，同所有第三產(chǎn)業(yè)一樣，房地產(chǎn)不直接創(chuàng)造價(jià)值，但是解決人的居住需要。

　　政府第二是因政府遵循了市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，并運(yùn)用市場手段(非行政手段)適度調(diào)節(jié)市場的過分波動。

十一五規(guī)劃繼續(xù)將房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)是遵循客觀規(guī)律，07年政府工作報(bào)告“繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和

房價(jià)上漲過快的問題，調(diào)整住房供應(yīng)”是適度調(diào)節(jié)市場波動。..中青年為主的人口結(jié)構(gòu)特征、城市化進(jìn)入加速階段的事實(shí)、人民幣持續(xù)升值的中期趨勢決定了國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)景氣。今年RMB根本沒有放慢升值，而是加速升值，外資依然加大對內(nèi)地的房地產(chǎn)投資的諸多案例(旁觀者清)，同RMB升值一樣，本幣升值地產(chǎn)繁榮都是歷史的宿命。

　　政府正在把經(jīng)濟(jì)增長極從外需轉(zhuǎn)向內(nèi)需，最大、也是最基本的內(nèi)需當(dāng)然是衣食住行，且以住為最大。所以政府只會善加利用因城市化、消費(fèi)升級等觸發(fā)的真實(shí)置業(yè)需求，而非打壓。政府控制房價(jià)漲幅過快正是保護(hù)真實(shí)消費(fèi)需求量的持續(xù)擴(kuò)張，這也正是很多大中開發(fā)商所歡迎的。

　　商品房預(yù)售制度是1994年《城市房地產(chǎn)管理法》確立的，仿效香港模式，取消的難度很大，可能性很小。但加強(qiáng)預(yù)售條件管理和預(yù)售資金賬戶管理將是政策趨勢，其影響和目的還是在于提高行業(yè)門檻，整頓行業(yè)秩序。如果土地出讓金不分?jǐn)偟轿飿I(yè)稅中，則開征物業(yè)稅就是增加購房者負(fù)擔(dān)，如果征稅對象不把真實(shí)消費(fèi)需求和投資需求分離，則物業(yè)稅與“擴(kuò)大消費(fèi)需求、穩(wěn)定居民支出預(yù)期、完善消費(fèi)環(huán)境和政策”的07年政府工作目標(biāo)矛盾，與建設(shè)“和諧社會”和“小康社會”的中長期目標(biāo)矛盾，從以往事實(shí)看，本屆中央政府不會這么做。稅涉及財(cái)政，財(cái)政涉及民生，亦是長期政策，所以物業(yè)稅方案不僅要考慮經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)繁榮的時候，還要考慮經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)衰退的時候。

　　房產(chǎn)行業(yè)，以萬科、中海為代表的優(yōu)秀企業(yè)正在順應(yīng)政策引導(dǎo)、創(chuàng)造行業(yè)集中度提高的歷史；地產(chǎn)行業(yè)，土地資源正在成為中國最值錢的財(cái)富。所以，我們不僅要投資行業(yè)景氣，還要投資行業(yè)集中度快速提高過程中的受益者。大股東資產(chǎn)注入、管理層激勵等主題投資機(jī)會依然豐富。我們了解到還有很多優(yōu)秀房地產(chǎn)公司都在準(zhǔn)備借殼上市，實(shí)現(xiàn)資本化。

　　繼續(xù)堅(jiān)持行業(yè)增持評級，堅(jiān)定推薦“超配者超強(qiáng)”07年行業(yè)投資策略中的強(qiáng)勢大中型企業(yè)組合，(1)1＋4央企組合；(2)上實(shí)發(fā)展、中華企業(yè)、張江高科、天房發(fā)展等地方實(shí)力企業(yè)組合；(3)名流置業(yè)、泛海建設(shè)、大龍地產(chǎn)、冠城大通等民營實(shí)力企業(yè)組合；(4)中國國貿(mào)、金融街、陸家嘴和浦東金橋構(gòu)成的商業(yè)地產(chǎn)組合。下跌調(diào)整時其買入良機(jī)來臨。

　　《物權(quán)法》已出臺，若幾年后本輪經(jīng)濟(jì)繁榮結(jié)束，在中國您會以什么方式保有或配置您的新財(cái)富？

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