中信證券 王德勇

　　中國房地產市場化在取得巨大成績的同時，負效應逐漸顯現。房價大幅上漲抑制了其他消費、“泡沫”爭論直接引發對金融體系安全的擔憂、財富效應拉大了貧富差距、多數人買不起房造成社會不安定、行業不能實現優勝劣汰，零散無序的格局遲遲得不到改善。房地產行業牽涉了太多的利益群體，成為滋生腐敗的溫床；開發商享有了大部分的土地增值收益。伴隨著城市化的過程，落后地區的財富迅速通過購房的形式向發達地區轉移，加大了地區間的不平衡。

　　市場的錯位和政府的缺位共存，是

房地產負效應出現的根本原因。當前房地產問題的根源在于要依靠唯一的房地產市場來實現房地產所有的功能。這樣依靠以營利為目的的市場解決社會保障問題造成了市場的錯位。而政府沒有履行其應該履行的社會保障功能，造成了政府的缺位。

　　產業生態環境要求房地產順勢而變。積極的財政政策已經趨于穩健，投資拉動經濟增長已經演化為抑制投資過熱；亞洲金融危機后承諾人民幣不貶值已經過度到防止人民幣過快升值；效率優先兼顧公平的發展策略已經成為公平與效率并重；鼓勵一部分地區先發展起來已經被各區域共同發展替代；構建和諧社會、緩解社會矛盾已經成為最強音。與1998年迥異的產業生態環境要求房地產順勢而變。

　　政府工作報告透露出強烈的謀變信號。第一，與歷年政府工作報告相比，06年政府工作報告對房地產進行了重點強調，預示著強烈的調控信號。第二，與“國六條”相比，淡化了房地產的重要支柱產業地位，強化了調控求變預期。

　　中國房地產必然是走一條市場手段和政府保障相結合的“中間路線”。房地產是典型的政府主導型產業，圍繞著這一條產業中間路線，政府未來的調控方向基本可以明確：一方面，要建立一個有效健康的商品房市場；另一方面，要恢復政府的住房保障功能。

　　從“右”往“左”偏的“中間路線”動了房地產企業的奶酪，“左”的力度決定了投資風險的高度。如果說全部房地產市場化的路線是“右”的話，那么全部靠保障性住房供應路線就是“左”。從“右”往“左”偏的“中間路線”動了房地產企業的奶酪。隨著

宏觀調控的漸行漸進，“左”的力度是最大的變量，“左”的力度將直接決定投資風險的高度。

　　地產股投資存在較高的風險。兩會過后，房地產再次步入政策的密集出臺期，徘徊在十字路口的地產業何去何從，我們拭目以待。此間，房地產行業面臨巨大的不缺定性，意味著投資地產股存在較高的風險，謹慎起見，我們依然維持行業“中性”的投資評級。

    新浪聲明：本版文章內容純屬作者個人觀點，僅供投資者參考，并不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。