申銀萬(wàn)國(guó) 勵(lì)雅敏

　　加息難抵房市回暖

　　2007年3月18日起，金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。我們認(rèn)為，這輪加息主要是應(yīng)對(duì)近期中國(guó)投資和信貸規(guī)模增長(zhǎng)過(guò)快及潛在的通貨膨脹壓力，并非專(zhuān)門(mén)針對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。綜合個(gè)方面因素來(lái)看，加息對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及上市公司影響有限，加息難以抑制房市的上升勢(shì)頭。

　　評(píng)論：

　　1房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出將增大。目前A股上市房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模為總資產(chǎn)的20-25%左右，按照信貸規(guī)模800億左右來(lái)計(jì)算，貸款利息上調(diào)將會(huì)使這些公司每年利息支出增加2億左右。具體到對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)EPS的影響，我們估算下來(lái)大概為0.0025左右，因此，我們判斷，對(duì)上市公司業(yè)績(jī)整體影響不大。

　　2加息對(duì)投資需求的影響遠(yuǎn)沒(méi)有大家想象的那么嚴(yán)重。投資性需求取決于資產(chǎn)的配置效應(yīng)和對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的判斷。在貨幣財(cái)富增長(zhǎng)和流動(dòng)性泛濫的過(guò)程中，房地產(chǎn)作為保值品仍然是具有吸引力的。但是由于宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)實(shí)物投資者帶來(lái)的不確定性不斷增加，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期判斷使得部分原有的投資者可能在局勢(shì)不太明朗的情況下，選擇持幣觀望。因此，我們認(rèn)為，除非國(guó)家明文出臺(tái)有關(guān)打擊房地產(chǎn)投資的規(guī)定，整個(gè)投資需求不會(huì)出現(xiàn)大幅度的縮減。而這輪加息所帶來(lái)的抑制效益將不會(huì)太過(guò)顯著。

　　3加息難抵擋房地產(chǎn)自住需求。目前加息對(duì)房地產(chǎn)的自住需求者來(lái)說(shuō)，月供的還款壓力并不是太明顯，心理影響層面將會(huì)高于實(shí)際的影響。第三次人口高峰中成長(zhǎng)起來(lái)的新一代的購(gòu)房需求者，將在這一輪

房?jī)r(jià)上升通道中，起到絕對(duì)的支撐作用。我們認(rèn)為，略微的加息并不會(huì)延緩他們的需求，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展方向不變，房?jī)r(jià)仍然會(huì)處于上升趨勢(shì)。

　　4我們認(rèn)為，這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然處于周期中上升通道。供需矛盾才是決定本次房?jī)r(jià)周期的根本因素。

　　由于中國(guó)人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)、城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向及配套政策扶持造就住宅產(chǎn)業(yè)的巨大需求，我們預(yù)計(jì)未來(lái)5年銷(xiāo)售仍然會(huì)保持年均15-20%的增長(zhǎng)。同時(shí)，國(guó)家宏觀調(diào)控所帶來(lái)的地根和信貸緊縮，提高了地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘，促進(jìn)了市場(chǎng)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)跨入了“現(xiàn)金為王”的時(shí)代，并購(gòu)和整合將是行業(yè)未來(lái)發(fā)展的主線條。

　　我們的結(jié)論：我們繼續(xù)看好房?jī)r(jià)，看好以物業(yè)出租為主的房產(chǎn)公司，看好擁有大量土地儲(chǔ)備和具有多種融資渠道的開(kāi)發(fā)型公司。我們相信未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)朝著更健康的方向發(fā)展，短暫的暴利時(shí)代將會(huì)結(jié)束。行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展才是企業(yè)真正的生存之道。因此我們維持浦東金橋“買(mǎi)入”的投資建議，維持萬(wàn)科、張江高科、金融街、金地集團(tuán)、蘇州高新、天房發(fā)展、上實(shí)發(fā)展等公司“增持“的投資建議不變。

　　結(jié)論的風(fēng)險(xiǎn)：我們認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)調(diào)控重在對(duì)已有政策的落實(shí)和實(shí)施。我們提請(qǐng)投資者關(guān)注土地增值稅、廉租房以及

經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)。此外，我們不排除進(jìn)一步加息的可能，連續(xù)加息的累積效應(yīng)可能會(huì)使供需力量發(fā)生新的變化，房?jī)r(jià)上升放緩。

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