聯合證券 魚晉華

　　央行宣布從3月18日起，上調金融機構人民幣存、貸款基準利率各0.27個百分點。一年期存款基準利率由現行的2.52%提高到2.79%；一年期貸款基準利率則由現行的6.12%提高到6.39%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。本次加息為央行自2006年以來第三次加息。我們認為這也再次確認了國內經濟已進入加息通道。

　　我們情景測算了重點跟蹤的房地產上市公司有息負債及加息對其財務成本的影響(見表一)。對絕大多數房地產公司而言，0.27個百分點的加息幅度所帶來的實質影響有限。即使在假定有息負債比2006年增長20%的情況下，絕大多數公司的新增利息成本也將低于1000萬元。而其中新增利息成本將超過1000萬元的公司主要為萬科，金地，保利及招商地產。但是相對于這四家公司的強勁盈利能力，加息導致的利息成本增加所給公司帶來的負面影響微乎其微。

　　根據我們的情景測算(見表二)，本次加息0.27個百分點，導致個人房貸每月還款的增加額也較小。例如100萬元貸款，假定30年還款，加息后月還款額僅增加181.14元。而對于50萬元的貸款，假定15年還款，加息后月還款額僅增加75.42元。所以我們認為一次0.27個百分點的加息對于購房需求，尤其是對自住購房需求不會構成直接而顯著的影響。

　　雖然本次加息無論對

房地產公司財務成本的影響，還是對購房需求的直接影響都較有限。但我們認為重要的不是一次加息，而是一次加息之后的再次加息甚至是多次加息預期所帶來的影響。在人民幣持續升值的預期下，處理好流動性過剩的問題是央行面對的一大挑戰。而利率工具如果過于頻繁的使用，勢必會給

人民幣升值帶來更大的壓力，因此我們判斷央行對于利率工具的使用應當是格外謹慎的。如果市場如我們所分析并沒有形成年內央行還將多次加息的預期，那么我們認為本次加息對于房地產市場的影響以及對房地產股的影響也應該是較為暫時的和較為有限的。

　　年初以來，在土地增值稅等各種調控政策不斷出臺的影響下，地產股表現疲軟。但我們認為地產股仍有兩類較大的投資機會值得我們去積極把握。第一類是資產注入或整體上市或借殼上市的地產公司。對于這類公司而言，公司的發展，或者說行業定位將隨著優質資產的注入，以及集團房地產資產的整體上市而出現巨大的變化。而公司基本面出現的巨大變化將使這些公司超越

宏觀調控所給帶來的一些常規性的負面影響。我們認為投資于這類公司，將會分享到公司基本面巨變所帶來的超額收益。

　　我們重點推薦的這類公司包括泛海建設，S浙廣廈以及SST幸福。房地產公司的第二類投資機會，大道至簡，仍然來自于藍籌公司。這是因為藍籌公司歷經多年發展，自身所積累的行業經驗以及所形成的獨特競爭力，足以保護這些公司成功面對行業將出現的一些變化或者說不確定性。

　　而國家對房地產行業的調控客觀上又給藍籌公司低成本的整合行業資源帶來便利，因此投資于藍籌公司，等于分享這些公司多年積累的行業智慧，也等于分享宏觀調控所帶來的發展機遇。我們重點推薦的藍籌公司包括萬科、保利、金地、招商地產以及中華企業。

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