國(guó)金證券 曹旭特　

　　利率提升對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響體現(xiàn)在兩方面。

　　增加企業(yè)成本。房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高，加息提升將增加企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　抑制需求。加息提高居民按揭還款成本，對(duì)需求起到一定抑制作用，將影響產(chǎn)品銷售速度。

　　由于本次利率僅提升27個(gè)基點(diǎn)，對(duì)企業(yè)成本的增加和需求的實(shí)際影響有限。

　　我們按照企業(yè)最新一期公布的報(bào)表分析利率提升對(duì)利潤(rùn)影響，結(jié)論如下：

　　對(duì)上市公司影響存在較大差異。利率提升對(duì)微利和虧損公司影響較大，而對(duì)優(yōu)質(zhì)公司影響有限。

　　還有相當(dāng)數(shù)量公司未出年報(bào)，因此相關(guān)數(shù)據(jù)反映的是其06年前三季度利息支出對(duì)稅前利潤(rùn)的影響，而房地產(chǎn)公司項(xiàng)目一般存在年底結(jié)算的特點(diǎn)，屆時(shí)利潤(rùn)相比前三季度會(huì)存在明顯增長(zhǎng)，因此加息對(duì)上市公司利潤(rùn)的實(shí)際影響一般低于表中反映情況。

　　考慮到房地產(chǎn)公司實(shí)行預(yù)售制度，公司都會(huì)有大量預(yù)收賬款，其中部分資金會(huì)存入銀行，利息收入同樣會(huì)隨利率的提升而增加，從這個(gè)角度而言，實(shí)際影響也會(huì)低于表格中測(cè)算值。

　　利率提升會(huì)增加消費(fèi)者按揭成本，但本次利率提升幅度不大，對(duì)消費(fèi)者成本增加有限。

　　例如總價(jià)為50萬(wàn)元，貸款成數(shù)為70%，還款期為20年，每月還款額為2680元。

　　利率提升后將增加57元支出，增加幅度為2.1%，可見(jiàn)對(duì)需求的影響更多體現(xiàn)在心理層面。

　　房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)公司的盈利能力不會(huì)因?yàn)楸敬卫�率提升而發(fā)生實(shí)質(zhì)影響，我們?nèi)匀婚L(zhǎng)期看好相關(guān)上市公司，如果本次加息使優(yōu)質(zhì)公司出現(xiàn)大幅調(diào)整，我們建議戰(zhàn)略性買入萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)。

　　利率提升從兩方面對(duì)房地產(chǎn)上市公司產(chǎn)生影響。

　　增加企業(yè)成本。房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高，加息提升將增加企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　抑制需求。加息提高居民按揭還款成本，對(duì)需求起到一定抑制作用，將影響開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品銷售速度。

　　但由于本次利率僅提升27個(gè)基點(diǎn)，對(duì)企業(yè)成本的增加和需求抑制的實(shí)質(zhì)影響有限。

　　對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響..我們按照企業(yè)最新一期公布的報(bào)表分析利率提升對(duì)利潤(rùn)影響，結(jié)論如下：

　　對(duì)上市公司影響存在較大差異。從表格中數(shù)據(jù)可以看出，利率提升對(duì)微利和虧損公司影響較大，而對(duì)優(yōu)質(zhì)公司影響有限。

　　還有相當(dāng)數(shù)量公司未出年報(bào)，因此表格數(shù)據(jù)反映的是其06年前三季度利息支出對(duì)稅前利潤(rùn)的影響，而房地產(chǎn)公司項(xiàng)目一般存在年底結(jié)算的特點(diǎn)，屆時(shí)利潤(rùn)相比前三季度會(huì)存在明顯增長(zhǎng)，因此加息對(duì)上市公司利潤(rùn)的實(shí)際影響一般低于表中反映情況。

　　考慮到房地產(chǎn)公司實(shí)行預(yù)售制度，公司都會(huì)有大量預(yù)收賬款，其中部分資金會(huì)存入銀行，利息收入同樣會(huì)隨利率的提升而增加，從這個(gè)角度而言，實(shí)際影響也會(huì)低于表格中測(cè)算值。

　　利率提升會(huì)增加消費(fèi)者按揭成本，但本次利率提升幅度不大，對(duì)消費(fèi)者成本增加有限。

　　例如房產(chǎn)總價(jià)50萬(wàn)元，貸款成數(shù)為70%，還款期為20年，每月還款額為2680元。

　　利率提升后將增加57元支出，增加幅度為2.1%，可見(jiàn)對(duì)需求的影響更多體現(xiàn)在心理層面。

　　房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)公司的盈利能力不會(huì)因?yàn)楸敬卫�率提升而發(fā)生實(shí)質(zhì)影響，我們?nèi)匀婚L(zhǎng)期看好相關(guān)上市公司，如果本次加息使優(yōu)質(zhì)公司出現(xiàn)大幅調(diào)整，我們建議戰(zhàn)略性買入萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)。