中信證券

　　王德勇

　　投資要點

　　政府工作報告專項談房地產行業調控。3月5日，人大開幕，溫總理政府工作報告中以專門篇幅談對房地產的調控。從工作報告分析，對地產調控延續了以往的政策：嚴格限制土地供應，調整土地和住房供應結構，抑制房價過快上漲；正確運用政府調控與市場機制兩個手段；地方各極政府要對調控負責。

　　兩會預示政策密集期可能到來。從歷史經驗看，兩會上不會出臺房地產調控的具體政策，但其后往往會進入調控政策的密集期。政府工作報告中明確指出要抑制房價的過快上漲，但同時指出要保持房地產合理的投資規模，實行最嚴厲的土地管理制度。這就意味著政府不會通過大量新增加供應來抑制房價，可能的對策主要集中充分利用存量土地、抑制需求等將成為可能的方向。

　　重點關注可能出臺的調控政策。未來的宏觀調控任重而道遠，我們重點關注可能出臺的調控政策：如土地增值稅清算的細則、執行土地儲備兩年不開發將被收回的規定、充許單位自建房、增大政策性住房供給、增加限房限地價的項目供給、物業稅的試點和推出、打擊投資和投機性需求政策、房貸首付款比例提高等等可能的政策。

　　維持行業“中性”評級。按照歷年的規律來看，兩會期間和兩會后的一段時間是房

地產政策的集中出臺的時期，到目前為止，我們仍然看不出全年的政策走向，同時房價在2007年依然維持高位運行，供需格局尚不明朗。在等待行業和政策明朗的時期，我們維持整個房地產板塊“中性”的投資評級。

　　昨日地產股逆市上漲，主要原因是年報季報行情(包括萬科、保利地產)、資產注入預期(泛海建設、招商地產、中寶股份)、重組(SST幸福、名流置業)等幾方面因素，這些因素都沒有改變國家可能對房地產進行嚴厲調控的預期。

　　在這段時期，我們重點關注三類個股的投資機會：

　　第一類：基本面發展重大變化的公司。這類公司包括重組及有資產注入或整體上市可能公司。這類公司即使在宏觀調控的背景下由于有基本面重大變化而比較抗跌，也容易走出獨立行情。這類公司如SST幸福(600743)、泛海建設(000046)、中寶股份(600208)、招商地產(000024)。

　　第二類：估值水平不高，受調控影響較小，屬于熱點板塊的上市公司。這類公司包括金融街(000402)、S天水(000965)、名流置業(000667)。

　　第三類：業績優良，估值比較低，成長性良好的公司。這類公司市盈率一般在10倍左右，屬于跌無可跌的品種。如：中華企業(600675)、深振業(000006)。

　　一、政府工作報告中涉及房地產行業內容

　　1.關于房地產行業內容

　　中國國務院總理溫家寶5日在十屆全國人大五次會議上作政府工作報告時指出，房地產業對發展經濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進房地產業持續健康發展。

　　一是從中國人多地少的國情和現階段經濟發展水平出發，合理規劃、科學建設、適度消費，發展節能省地環保型建筑，形成具有中國特點的住房建設和消費模式。

　　二是房地產業應重點發展面向廣大群眾的普通商品住房。政府要特別關心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度。改進和規范經濟適用房制度。

　　三是正確運用政府調控和市場機制兩個手段，保持房地產投資合理規模，優化商品房供應結構，加強房價監管和調控，抑制房地產價格過快上漲，保持合理的價格水平。

　　四是深入整頓和規范房地產市場秩序，強化房地產市場監管，依法懲治房地產開發、交易、中介等環節的違法違規行為。地方各級政府要對房地產市場的調控和監管切實負起責任。

　　2.關于土地方面內容

　　關于土地問題，政府工作報告強調，節約集約用地，不僅關系當前經濟社會發展，而且關系國家長遠利益和民族生存根基。一定要守住全國耕地不少于18億畝這條紅線。堅決實行最嚴格的土地管理制度。

　　一要認真執行土地利用總體規劃和年度計劃。堅決控制建設占地規模，加強耕地特別是基本農田保護，禁止擅自將農用地轉為建設用地。認真落實新修訂的禁止類和限制類項目用地的規定，特別要禁止別墅類房地產開發、高爾夫球場、黨政機關和國有企事業單位新建培訓中心等項目用地。

　　二要抓緊完善和嚴格執行節約集約用地標準，包括農村集體建設用地和宅基地，都要控制增量，盤活存量，提高土地利用效率和集約化程度。

　　三要切實控制工業用地，堅決執行工業用地出讓最低價標準。

　　四要落實建設用地稅費政策，規范土地出讓收支管理，切實執行國有土地使用權出讓收支全額納入地方預算的規定。

　　五要嚴格土地管理責任制。落實土地督察制度。對各類土地違法違規案件都要嚴肅查處。

　　二、地產調控任重道遠

　　1.政府工作報告專項談房地產行業調控

　　3月5日，人大開幕，溫總理政府工作報告中以專門篇幅談對房地產的調控。從工作報告分析，對地產調控延續了以往的政策：嚴格限制土地供應，調整土地和住房供應結構，抑制房價過快上漲；正確運用政府調控與市場機制兩個手段；地方各極政府要對調控負責。

　　2.兩會預示政策密集期可能到來

　　從歷史經驗看，兩會上不會出臺房地產調控的具體政策，但其后往往會進入調控政策的密集期。政府工作報告中明確指出要抑制房價的過快上漲，但同時指出要保持房地產合理的投資規模，實行最嚴厲的土地管理制度。這就意味著政府不會通過大量新增加供應來抑制房價，可能的對策主要集中充分利用存量土地、抑制需求等將成為可能的方向。

　　3.重點關注可能出臺的調控政策

　　未來的宏觀調控任重而道遠，我們重點關注可能出臺的調控政策：如土地增值稅清算的細則、執行土地儲備兩年不開發將被收回的規定、充許單位自建房、增大政策性住房供給、增加限房限地價的項目供給、物業稅的試點和推出、打擊投資和投機性需求政策、房貸首付款比例提高等等可能的政策。

　　三、等待政策明朗的同時，關注三類個股投資機會

　　按照歷年的規律來看，兩會期間和兩會后的一段時間是房地產政策的集中出臺的時期，到目前為止，我們仍然看不出全年的政策走向，同時房價在2007年依然維持高位運行，供需格局尚不明朗。

　　在等待行業和政策明朗的時期，我們維持整個房地產板塊“中性”的投資評級。在這段時期，我們重點關注三類個股的投資機會：

　　第一類：基本面發展重大變化的公司。這類公司包括重組及有資產注入或整體上市可能公司。這類公司即使在宏觀調控的背景下由于有基本面重大變化而比較抗跌，也容易走出獨立行情。這類公司如SST幸福(600743)、泛海建設(000046)、中寶股份(600208)、招商地產(000024)。

　　第二類：估值水平不高，受調控影響較小，屬于熱點板塊的上市公司。這類公司包括金融街(000402)、S天水(000965)、名流置業(000667)。

　　第三類：業績優良，估值比較低，成長性良好的公司。這類公司市盈率一般在10倍左右，屬于跌無可跌的品種。如：中華企業(600675)、深振業(000006)。

    新浪聲明：本版文章內容純屬作者個人觀點，僅供投資者參考，并不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。