長江證券

　　劉焱　

　　事件描述

　　近期市場上資產注入和整體上市概念一直是市場的焦點，最具代表性的滬東重機和東方電機都有不錯的表現，結合國務院國資委主任李榮融1月份的講話精神，我們對房地產行業的公司進行了初步梳理，提供有整體上市可能性的公司供投資者參考。

　　事件評論

　　第一，《關于推進國有資本調整和國有企業重組的指導意見》公布和李榮融講話的背景分析06年12月國務院辦公廳轉發了國務院國資委《關于推進國有資本調整和國有企業重組的指導意見》，指出“積極支持資產或主營業務資產優良的企業實現整體上市，鼓勵已經上市的國有控股公司通過增資擴股、收購資產等方式，把主營業務資產全部注入上市公司”。07年1月5日，在國務院國資委召開的中央企業負責人會議上，國資委主任李榮融在工作報告中表示：“積極推進具備條件的中央企業母公司整體改制上市或主營業務整體上市；鼓勵、支持不具備整體上市條件的中央企業,把優良主營業務資產逐步注入上市公司,做優做強上市公司。”我們認為集團公司將優質資產注入上市公司來實現整體上市，一方面可以增加上市公司的經營業績，繼而提高每股收益，通過市盈率提升增加上市公司的市值。另一方面此舉使集團公司在限售期或承諾期滿后得以兌現收益,增加集團或者整體上市公司利潤,因此資產注入在很多時候也較為符合集團的利益。總之，集團的優質資產注入實現整體上市后將會提升公司投資價值，我們據此分析了

房地產行業中存在整體上市可能性較大的上市公司，進行估計預測，供投資者參考。

　　第二，存在整體上市預期的公司在房地產公司中，我們認為央企控股公司中主要有保利地產和招商地產存在主營業務整體上市的可能，另外中國國貿和深南光存在著集團公司對上市公司進行注資，最后實現集團整體上市的預期，詳見表1，在當前政府鼓勵央企整體上市及控股集團公司提高自身經營業績的需求下，以整體上市為基本模式的資產注入將會成為并購重組市場上最為閃亮的主線，房地產公司的資產注入重組將會呈現出主動性特征。

　　招商地產(000024)

　　1.存在整體上市的預期

　　公司控股股東是招商局蛇口工業區有限公司，招商局集團為蛇口工業區的控股股東，是上市公司的實質控制人，招商局集團目前主要的房地產資產集中在蛇口工業區有限公司、漳州開發區有限公司和上市公司內部，我們認為作為央企，在此次政策的推動下，招商集團存在著以招商地產為平臺實現房地產主營業務整體上市的預期。目前招商局集團在蛇口、漳州等地擁有大量土地儲備，其中蛇口工業區在最近3年已向招商地產注入土地建筑面積近40萬平方米，包括花園城二期、花園城三期1#和2#地塊，蘭溪谷一期和二期、泰格公寓等項目。接下來在蛇口還有包括填海造地和工業遷移改造約200萬平米土地使用權，這部分土地可能利用定向增發的形式注入上市公司。從地理位置而言招商局蛇口工業區位于深圳特區西部、與香港新界的元朗和流浮山、珠海經濟特區隔海相望。地理位置優越，水陸交通便利。這部分土地注入到上市公司后，將使上市公司獲得了巨大的土地增值收入，為今后的房產開發業務奠定了基礎。

　　2003年起招商地產進駐招商局漳州開發區，以開發新型港口工業城市商住配套為主，陸續開發了珊瑚苑、百合苑及招商金三角商業公寓、招商依山海、招商太武花園和招商太武公寓等項目，累計面積近25萬平方米。

　　未來5年，還將陸續開發南炮臺海濱高尚住宅區、廈大漳州分校配套居住生活區、南太武超大型高尚

別墅，開發面積超過40萬平方米。目前集團公司擁有漳州開發區規劃的25.6平方公里商業和住宅，前海灣約350萬平米土地開發權。預計這部分土地儲備也將注入到上市公司，使公司房地產開發和經營的可持續發展更具有優勢。招商局漳州開發區被譽為"第二蛇口"，位于中國東南沿海廈門灣南岸，處在上海、臺灣、香港三大經濟區的中間地帶，距臺灣高雄港、臺中港分別為140海里和120海里，是

福建省建設海峽西岸經濟區的重要組成部分，具有“海峽西岸經濟區”概念。

　　2.目前價值低估，若整體上市則將提升公司的投資價值

　　我們預計公司06年、07年的EPS分別為0.8元和1.06元，動態PE分別為30倍和22.7倍，公司目前估值仍處于合理之中，盡管今年政府針對房地產行業將會有一系列調控措施出臺，但是考慮到集團公司是中央直屬五家從事房地產開發的企業之一，擁有很強的品牌溢價能力，若考慮整體上市預期，并且集團將會注入的房地產資產質量優良，結果將是大幅增加公司業績，提升公司自身投資價值，我們建議投資者積極關注該公司。

　　中國國貿(600007)

　　1.存在整體上市的預期

　　公司控股股東是中國國際貿易中心有限公司，2006年上市公司通過向控股股東進行定向增發來償還所欠的美元債務，最終控股股東持有上市公司80%的股份。上市公司和控股股東都從事自持物業出租經營業務，各自相互之間經營性資產劃分涇渭分明。目前上市公司擁有國貿一期100%，國貿二期及土地使用權70%、，國貿三期及土地使用權100%權益。控股股東則擁有國貿一期土地使用權100%，國貿二期及土地使用權30%，中國大飯店(五星級)和國貿飯店(四星級)全部權益。在此次政策的推動下，我們預計控股股東將會陸續將國貿二期及一二期的土地使用權權益和兩個飯店資源注入到上市公司，以此達到整體上市的目的。

　　中國大飯店位于北京市政治及商業核心，是市內首屈一指的酒店，深受商界、政界名人及精英歡迎。大飯店于2003年重新進行了豪華裝潢，全部716間房間優雅舒適、特色餐廳譽滿全城，另外擁有北京最大型會議場地之一，大飯店矗立于中國國際貿易中心之內，中國國際展覽中心及名牌林立的大型商場就在其中。

　　國貿飯店坐落在北京市內繁華的商貿中心區域，與首都機場相距僅30分鐘車程。由香格里拉飯店管理集團進行管理，全店備有552間客房。它屬于中國國際貿易中心的一部分，入住顧客可享用國貿中心的一切設施及服務。

　　2.如果實現整體上市將進一步提升公司的投資價值

　　公司作為一家純物業租賃型的公司，業績一直保持穩定。我們預計公司07年、08年的EPS分別為0.24元和0.33元，保持著一個平穩的增長，國貿三期A階段項目要到08年奧運會后投入運營，因此根據測算，09年EPS將比08年增加一倍，達到0.67元，公司業績進入一個快速提高階段。我們預計公司控股股東存在將國貿二期及一二期的土地使用權權益、中國大飯店和國貿飯店注入到上市公司的預期，其積極意義將可能成為激活上市公司股價上漲的積極因素，并且考慮到公司物業所處的獨特地理位置和經營方式，加上奧運會效應對公司業績的影響，我們看好公司的長期成長性和盈利能力，建議投資者積極關注該公司。

　　保利地產(600048)

　　1、存在整體上市的可能

　　保利地產的前身為廣州保利房地產開發公司，1992年由中國保利集團全資子公司保利南方集團全額出資成立。2002年開始籌備上市，并進行公司改制。保利地產已進入規模經營的階段，成長成為一家全國性的品牌規模開發商，進入國內一線地產商的行列。

　　公司大股東為保利南方集團，上市后持有公司54.59%的股權，保利南方集團是一個集房地產開發、工程建設、貿易、實業投資、網絡科技、醫藥連鎖經營及生產和批發、旅游觀光等于一體的大型多元化企業集團。而中國保利集團是1993年2月在保利科技有限公司基礎上組建起來的大型企業集團，為國資委監管的169家中央企業之一。從2001年開始，中國保利集團對所屬企業實施了整合和重組，形成了保利貿易、保利地產、保利文化、保利物業和保利海外等五大業務板塊。2005年底該集團總資產達到228億元，凈資產58億元，當年實現主營收入62億元，凈利潤11億元。

　　我們認為保利集團作為中央企業，在政策推動下有望實現保利南方集團地產相關資產整體上市。而保利地產作為集團唯一的上市公司，存在被作為整體上市載體的可能。

　　2、目前估值相對合理，若整體上市則將提升公司投資價值

　　雖然近期政府出臺了一系列政策對地產公司進行調控，但保利地產作為一流全國性地產商，反而有望在調控中受益。我們預計07、08年公司EPS分別為1.75元，2.45元，公司目前估值仍處于合理之中，若考慮整體上市預期，則將大幅提升公司投資價值。基于此我們建議投資者積極關注該公司。

　　深南光(000043)

　　1、存在整體上市的可能，資產整合已經展開

　　深南光直接大股東為深圳中航集團，間接大股東是中航技術進出口公司和中國航天工業第一、第二集團。中航技術進出口深圳公司是以投資實業為主體的戰略控股公司，旗下控股子公司涉及包括房地產、制造業、零售、貿易四大板塊。

　　中航技術進出口深圳公司的房地產業務里面中航物管、格蘭云天酒店兩大實業已經先后注入上市公司，通過此次非公開定向增發，深南光將擁有的中航物管100%股權和占地1079畝的新疆中航-翡翠城項目全部權益以及中航酒店管理公司的96.7%的股權。我們預計深南光將在條件成熟時收購大股東未進入公司的項目，以徹底實現深圳中航及其關聯方整體上市的目標。

　　2、公司未來整體上市將大大提升公司投資價值

　　我們認為公司不斷注入深圳中航及關聯方資產的過程會變成投資者對公司價值重新認知的過程。在減少了關聯公司同業競爭的深南光，未來有望很快躋身全國性大型地產公司的行列，基于此我們建議投資者積極關注該公司。

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