深圳報道　本報記者　徐廣蓉　

　　2月8日，深圳市新鮮出爐的＜深圳市人民政府關于在我市出讓商品住宅用地中安排建設一定比例政策性住房的實施意見＞，明確規定“政策性住房不少于住宅總面積15%”。

　　當日，受接連不斷的利空打擊的地產股，再次下調，在萬科、金地、招商地產、華僑城等等深圳地產股的帶動下，超過80%的地產股全面下跌。

　　招商證券在其向客戶發送的“盤中參”短信中建議“近期繼續回避地產股”。

　　兩次流標

　　由獲得商品住宅用地使用權的開發商負責，在該商品住宅用地中建設建筑總面積15%的政策性住房。這是深圳市國土與房產管理局借助開發商的力量增加廉租房供應的措施之一。

　　新政策規定：政策性住房竣工后，由開發商無償將住房移交給國土房產部門。

經濟適用房售價由市國土房產局、工商(物價)部門按有關規定制訂，并由市國土房產局統一辦理出售手續，售房款按照比例分別納入市、區兩級政府住房基金。銷售費用計入

房價。公共租賃住房租金由市國土房產局、工商(物價)部門按有關規定制訂。

　　在此政策的影響下，深圳市2006年12月和2007年1月分別出讓的兩塊地，都遭遇了流標的命運。

　　遭遇流標的四塊地有兩個共同點：一個是地處關外，另一個是都捆綁有15%的政策性住房。

　　“打包開發，有點偏復雜了。”金地總裁張華綱擔心“

商品房和廉租房客戶差距較大，生活模式、價值觀都很不同，單純地供應政策性住房用地，再通過市場方式運作，似乎更好接受”。

　　持這種觀點的開發商不在少數。

　　“考慮到開發商的接受問題，并且計入廉租房開發成本”，深圳市國土資源與房地產管理局地政處的負責人說，“招標方式雖然是市場定價，我們在制定標底價的時候也會考慮有所降低。”但是，兩次流標仍然顯示出開發商對這種捆綁銷售的疑惑。

　　“采用這種方式提供公共型住宅的國家不在少數，并非沒有先例”，世聯地產研究部研究人員介紹，從2000年開始，法國政府頒布法律，任何一個開發商在住宅建造計劃中，至少拿出20%的面積，賣給社會福利房管理公司，由其出租或出售給低收入者，并提供房屋的日常管理和維護；馬來西亞也規定發展商必須在總的建筑房屋中，提供某個比例的“低成本房”，滿足低收入家庭。政府提供的激勵包括給予發展商低息貸款和資助低成本房的建設工程。

　　但是，對首次嘗試使用這種方式建設廉租房的深圳，卻是一種考驗。

　　收窄開發商利潤空間

　　頻頻流標，關注的主要還是利潤。

　　深圳社會科學院研究員高海燕認為，這種混合居住方式對產品的銷售價值有所削弱，會降低開發商整體項目的利潤，進而也降低了開發商的熱情，尤其對土地儲備充裕，獲取土地能力強的大型開發商更是如此，“單純從商業價值上考慮，他們會選擇放棄”。

　　“雖然是土地調控，但是不難看出，房地產的調控正在逐步轉向，開發商的利潤空間收窄正在成為調控的焦點”，一位證券分析員認為。

　　從土地調控開始，2007年1月16日，國家開出對房地產調控新年“第一單”。房地產國稅總局“清算”土地增值稅。對這一波突如其來的沖擊，地產股從高位一路狂瀉，當日30多家上市公司跌停。

　　各證券公司研究人員紛紛認為，該調控已經形成了對地產公司基本面的沖擊，政府通過稅收分流了地產公司的利潤，各大上市公司都需要下調每股收益，進而影響市場對上市公司的估值水平。增值額相當于項目營業利潤的概念。

　　“如果各地執行到位，帶來的直接的影響將是降低行業的利潤率水平。”聯合證券對此項稅收對房地產上市公司的利潤影響進行了測算，認為行業平均的銷售凈利潤率將下降3個百分點左右。

　　沖擊一波接一波。

　　不到兩個星期，深圳市國土局下發通知，要求2007年4月1日前，深圳市各房地產開發企業對自1994年11月1日以后竣工的所有開發建設項目名稱及應繳專用基金進行自查，并分別向深圳市國土資源和房產管理局及項目所在地的區建設(住宅)主管部門申報繳納，對逾期不申報繳納的企業，將依法采取加收滯納金、暫停開發經營資質等強制追繳措施。

　　雖然各上市公司紛紛公告，此項基金對公司利潤影響不大，但是地產股仍然一路狂瀉。

　　中信證券分析師指出，上述通知的出臺會從兩方面影響房地產上市公司，一是現金流，二是利潤。

　　根據政策和歷史上交該項基金的情況，該分析師測算，保守估計深圳開發商將付出大約50億元的真金白銀。

　　分析師認為，連同前期公布的清算土地增值稅等一系列調控政策，該通知預示著今年調控的新思路。首先，該項政策連同前期公布的清算土地增值稅政策，無疑都起到了利益再分配的作用。其次，構建和諧社會的同時縮減貧富差距。理論上看，公用設施的維修應該是誰受益誰繳納，開發商并不是公用設施的受益者和使用者。房地產市場的景氣使許多涉足者暴富，征收公用設施專用基金客觀上起到了縮減貧富差距的作用。　

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