長江證券

　　劉焱

　　事件描述

　　2月6日，財政部、國家稅務總局下發了“關于貫徹落實國務院關于修改《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的決定的通知，決定從今年1月1日起，將城鎮土地使用稅每平方米年稅額在原定基礎上提高2倍。同時，將外資企業納入城鎮土地使用稅的征稅范圍。

　　事件評論

　　第一，新通知是土地增值稅清算政策的延續，后期調控政策出臺可期

　　繼1月16日國稅總局發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》后，緊接著2月6日財政部、國家稅務總局下發了“關于貫徹落實國務院關于修改《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的決定的通知”，我們認為這只是國家最近對房地產行業密集調控的一部分，后續隨著我國整個宏觀經濟形勢和房地產市場的走勢，不難看出一系列的調控措施正在緊鑼密鼓的醞釀中。除了稅收政策外、信貸政策、土地政策將會交替配合使用，因此我們認為07年仍是一個房產政策調控年，房地產市場消費者和資本市場投資者出于對政策的敏感性，影響了對未來的預期。可見目前調控政策加速顯現，后續調控影響可期。

　　第二，新稅收政策提高了稅額幅度并規范了納稅主體，但對房企開發成本影響甚微

　　按照《決定》修改后的內容，城鎮土地使用稅每平方米年稅額，大城市由0.5元～10元提高到1.5元～30元；中等城市由0.4元～8元提高到1.2元～24元；小城市由0.3元～6元提高到0.9元～18元；縣城、建制鎮、工礦區由0.2元～4元提高到0.6元～12元。我們認為雖然稅額標準在原有的基礎上提高了兩倍，但是由于國家在88年制定稅額時基數偏低，即使提高了2倍，大城市里按最高額30元每平米中等城市24元來征收土地使用稅，對于開發商開發成本來說影響甚微，實際影響將小于上次的土地增值稅清算。

　　另外，政策新規定了外資企業同樣征收城鎮土地使用稅，要求各地充分利用土地使用權權屬登記、土地使用費征繳等相關信息，通過稅務登記、納稅申報、稅源普查等多種方式，全面、準確地掌握外資企業的戶數和占地情況，逐步建立和完善稅源數據庫。我們認為這是政府調控發出的一個積極信號。長期以來，出于招商引資發展經濟的考慮，給予了外商企業超國民待遇。但是隨著我國金融經濟發展深化，內外資企業公平競爭成為了市場矚目的焦點。從08年內外資企業所得稅統一到這次外資征收土地使用稅，我們可以看作是政府給予內外資企業提供了一個公平競爭的市場環境，使政策更具有公平性、現實性和有效性。

　　第三，政策細則靈活，允許“突破稅額上限”

　　這次政策細則規定：“經濟發達地區和城市中心區征收城鎮土地使用稅，原則上應按稅額幅度的高限確定適用稅額標準；經濟發達地區如需突破稅額幅度上限、進一步提高適用稅額標準，須報經財政部、國家稅務總局批準”。我們認為06年全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲了5.2%，其中深圳和北京同比上漲了13.7%和11.6%,這些城市的

房價上漲幅度和速度較快，當地政府為了調控房價的過快上漲，可能會根據本地的實際情況來制定新的土地使用稅標準，我們統計了99年至06年全國及主要大城市每年的土地購置面積的情況，全國每年新增土地購置面積呈逐年上漲的趨勢，而北京、上海、廣州、深圳四城市則出現波動，總體有下降趨勢，但是土地使用稅行業研究-快評報告征收是按照累計面積征收的，因此我們預計新標準突破目前的限額30元每平米方案被中央政府批準的可能性很大，由此我們有理由相信中央政府通過此細則將調控“皮球”踢給了地方政府，在地方政府與開發商乃至與中央政府的政策博弈中，中央政府通過給予地方政府土地使用稅重新定價權而占據了主動，使得調控政策得以貫徹與執行。

　　第四，我們認為在此政策下，開發商所受影響不一

　　我們認為此次土地使用稅的征收雖然對于開發商開發成本影響甚微，但影響了房地產市場和資本市場參與者對房地產企業的未來預期，當然對于房地產企業的影響也不盡相同。大部分開發類和物業出租類的房地產企業都將被提高征收稅額，并且在大城市擁有大量項目的公司將會面臨稅額的上調風險，對這類公司影響較大。

　　相反新稅收政策規定對于一些長期從事高科技開發區、園區工業地產開發企業此次將給予減免稅待遇，可以認為基本不受此次政策調控的影響，目前我們將看好這類企業，例如張江高科、南京高科、海泰發展等。

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