國泰君安

　　孫建平

　　投資要點：

　　事件內容：

　　自1月1日起，城鎮土地使用稅每平米年稅額在原《條例》規定的基礎上提高2倍。即大城市由0.5元-10元提高到1.5-30元；中等城市由0.4-8元提高到1.2-24；小城市由0.3-6元提高到0.9-18元；縣城、建制鎮、工礦區由0.2-4元提高到0.6-12元。外資企業納入征稅范圍。經濟發達地區和城市中心區原則上應按稅額幅度的高限確定適用稅額標準。

　　點評：

　　在11月20日新增建設用地使用費稅提高1倍的點評報告《新增建設用地使用費翻倍將推動地價繼續上漲》中，我們就明確預計土地使用稅將上漲。

　　土地使用稅屬于土地使用成本，由從事

房地產開發的單位和個人交納(有時候往往在拿地時一次性交納)，個人購房者不需要交納。因此，提高土地使用稅一方面將抑制開發商超長時間(如5年以上)的捂地和囤地，對開發商在土地、開發和銷售三個環節上的綜合協調和規劃能力提出了更高的要求(中小開發商和項目公司生存空間進一步被擠壓)。另一方面，由于土地使用稅在

房價中所占比例非常之小，且由開發商交納，所以土地使用稅提高對消費基本沒有影響。開發區等園區用地可以享受一定稅費減免，所以對于張江高科、金融街、浦東金橋等開發區公司來說，所受影響比一般開發商更小，其土地資源價值越來越值得關注。交納土地使用稅最多的將是地段好的商業、

寫字樓和高檔公寓等項目，因此對這些項目比重大的公司要注意，但上市公司中這類公司很少。隨著包括取得和使用成本在內的地價上漲邊際速度越來越快，而房價和銷售受調控政策影響較大，未來整體上開發商毛利率趨于下降的預期越來越清晰，這將有利于具有規模效應、資金和土地平衡能力強的優勢大中型企業的發展(淘汰和取代中小開發商和項目公司)，同時也意味著未來土地增值稅的負面影響也將越來越小(毛利率42%以下不用交納土地增值稅)。

    新浪聲明：本版文章內容純屬作者個人觀點，僅供投資者參考，并不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。