國金證券

　　曹旭特

　　北京市建委、市政府外辦、市公安局、市工商局、市商務(wù)局近日出臺關(guān)于境外機(jī)構(gòu)和境外個人購買商品房有關(guān)程序的通知(以下簡稱通知)，對建設(shè)部、商務(wù)部、國家發(fā)展和改革委員會、中國人民銀行、國家工商行政管理總局、國家外匯管理局于2006年7月11日頒布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》的進(jìn)行了細(xì)化。

　　明確了境外個人購房受限數(shù)量和范圍。..《通知》明確了境外個人只能購買一套自住商品房。

　　港澳臺地區(qū)和華僑與境外個人受同等限制。

　　目的在于平抑房價，穩(wěn)定市場長期發(fā)展。.. 06年北京商品房均價上漲10.4%，明顯快于全國平均5.5%的增幅，通過對境外投資性購房的擠出，能夠一定程度上減緩房價上漲速度。..外資購房行為一般具有短期性，在升值預(yù)期結(jié)束后，其變現(xiàn)行為容易給市場帶來波動，《通知》的相關(guān)規(guī)定意在防患未然。

　　其他城市細(xì)則可能陸續(xù)推出。我們預(yù)計房價上漲沒有受到明顯抑制且外資購房比例較大城市，如上海、深圳也會陸續(xù)出臺可操做性文件，對外資的投資性購房行為進(jìn)行抑制。

　　對大多數(shù)上市公司業(yè)績不會產(chǎn)生影響。境外個人的購房比例在總需求中占比較小且集中在高端產(chǎn)品，北京上市公司中僅有萬通先鋒的新城國際項目境外個人購買比例較大，項目銷售可能會受到一定影響。

　　《通知》的根本目的在于通過擠出不合理需求以平抑房價，而并沒有對外資進(jìn)入開發(fā)層面進(jìn)行更嚴(yán)格的限制，印證了我們在行業(yè)報告中的觀點(diǎn)。

　　即升值對房價的影響有限，在我國境外資本可行的渠道只有流入供給層面，通過和國內(nèi)開發(fā)企業(yè)的合作分享我國房地產(chǎn)的長期成長收益，并獲取未來的匯兌損益。

　　在升值背景下，行業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)公司最容易獲得境外資本的資金支持，融資渠道的拓寬將幫助其實現(xiàn)快速擴(kuò)張，我們?nèi)匀豢春眯袠I(yè)龍頭公司的長期發(fā)展。

　　地產(chǎn)股近期出現(xiàn)的波動主要是受頻繁出臺調(diào)控政策和對未來預(yù)期不確定的影響，并且經(jīng)過前期的上漲，大多數(shù)公司估值吸引力減弱。但我們認(rèn)為支撐行業(yè)發(fā)展的需求因素沒有發(fā)生改變，行業(yè)內(nèi)龍頭公司仍有能力實現(xiàn)預(yù)期增長，如果市場出現(xiàn)矯枉過正情況，我們建議戰(zhàn)略性增持龍頭公司。

　　附錄:關(guān)于境外機(jī)構(gòu)和境外個人購買商品房有關(guān)程序的通知北京市建委、市政府外辦、市公安局、市工商局、市商務(wù)局近日出臺關(guān)于境外機(jī)構(gòu)和境外個人購買商品房有關(guān)程序的通知(以下簡稱通知)。主要內(nèi)容為：

　　1、在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人、港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要可以購買一套商品住宅，購房前需到市公安局出入境管理處辦理《境外個人在境內(nèi)居留狀況證明》。

　　2、境外機(jī)構(gòu)在北京設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的，可以在北京購買自用商品房。境外機(jī)構(gòu)購買自用商品房時，必須提交有關(guān)部門批準(zhǔn)其在北京設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的證明文件，并書面承諾所購商品房符合實際自用需要。

　　3、境外機(jī)構(gòu)和境外個人在北京購買非自用商品房的，應(yīng)當(dāng)申請設(shè)立外商投資企業(yè)。境外機(jī)構(gòu)、境外個人購買非自用商品房進(jìn)行出租、出售等經(jīng)營或?qū)⒃�自用、自住商品房進(jìn)行經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，申請設(shè)立外商投資企業(yè)，取得《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。

　　4、各國駐華大使館、各國際組織駐華代表機(jī)構(gòu)及其享有外交特權(quán)與豁免的人員購買商品房的，提交外交部同意其購房的照會。

　　5、《通知》所稱商品房包括預(yù)售商品房、現(xiàn)售商品房和存量房屋。北京市2006年7月21日前已簽約(認(rèn)購)的商品房進(jìn)行預(yù)售登記和權(quán)屬登記的按原規(guī)定執(zhí)行。