葉國靖

　　“一個月前，Morganstanley資產服務咨詢(中國)有限公司(下稱“大摩”)旗下一行數人，召集我們秘密開會，希望對接正在謀劃IPO的浙江房地產企業，展開私募等多種形式合作。不過，土地增值稅的出臺讓大摩產生了疑慮——畢竟，房地產公司的利潤被攤薄了許多，報表也不好看了，IPO的道路變得更加坎坷了。”與大摩過往甚密的第一太平戴維斯(中國)有限公司杭州辦事處總經理杭根寶近日向《第一財經日報》透露。

　　以大摩為代表的機構投資者的臉色變化，給正在謀劃IPO的杭州房企造成了心理陰影。據《第一財經日報》調查：在宏觀調控背景下，政策趨緊、信貸收緊，杭州地產界涌動上市暗潮。繼綠城(中國)控股有限公司(3900.HK)逆市IPO，杭州一批品牌開發商集體亢奮，紛紛表明IPO意圖。其中，金都房產(集團)有限公司、杭州濱江房產(集團)有限公司(下稱“濱江房產”)、杭州廣宇房地產(集團)有限公司、坤和建設(集團)有限公司、浙江旅游房地產開發有限公司(下稱“旅游房產”)、杭州宋都房地產(集團)有限公司等企業，均在不同程度地展開IPO相關事宜。但土地增值稅的重新清算很快擾亂了上述企業的上市步伐。

　　稅務專家稱，土地增值稅將直接影響地產開發商的毛利潤。估計毛利潤在30%至35%的開發商將無法承受毛利潤下降10%。由于四級稅收累計性質，對于利潤率較高開發商的影響更大。而發審委內部掌控的標準大致是年凈資產收益率在10%左右，資產負債率在70%以下，因而國內許多房地產公司都很難達標。

　　“土地增值稅一出臺，濱江房產像被剝了一層皮。2006年，這家公司改變了以往內斂穩健的行事風格，瘋狂囤地，為IPO增加砝碼。現在，這些土地同時也增加了不少負擔。”杭根寶不無憂慮，“這使得上市充滿變數。”

　　一位杭州房地產企業的負責人亦告訴記者，濱江房產擁有“既幸福又沉重”的未來。濱江房產是目前在杭房企通過公開市場土地儲備最多的企業，但據銀行界人士介紹，它的資產負債率非常高。這次新政出臺，使得它的IPO不一定能成功。

　　浙江陽光房地產投資顧問有限公司的數據也證實了上述消息：2004年~2006年，住宅土地取得量(以尚未開盤項目計)最多的前十家房企(按公開市場取得的土地面積排名)，濱江房產尚未開盤的土地儲備為438畝，位列第一。

　　DRLL劉力主創工作室總經理劉力就此認為：根據土地增值稅清算政策，房地產開發項目前期可抵扣的地價越低，其囤積成本與開發成本便會越高。依靠囤地、捂盤獲利的開發商，將面臨重稅沖擊。

　　“最近我也碰到了土地增值稅的問題，短期內大家都比較恐慌。囤地越多，代價越大，尤其是早期的協議轉讓土地。”浙江昆侖控股(集團)有限公司總裁、旅游房產董事長葉健近日在接受《第一財經日報》采訪時稱，受制于土地增值稅，旅游房產逐鹿資本市場的策略也發生了轉向。

　　在葉健眼中，IPO大門慢慢關上的同時，買殼的窗卻在打開。“公司之前決定兩條腿走路，即IPO與買殼同時展開，但從現在的政策與市場環境來看，買殼的條件比較成熟。土地增值稅出臺，更是削弱了地產公司的年凈資產收益率。相比而言，買殼的門檻比較低，也相對便捷。”

　　“我們已經在深交所選中了一只非地產類的ST