深圳追繳房屋養(yǎng)老金評析：地方調(diào)控再度升級否
http://www.sina.com.cn 2007年02月01日 11:11 新浪財(cái)經(jīng)
深圳追繳專用基金，地方調(diào)控再度升級？
聯(lián)合證券 魚晉華
內(nèi)容摘要：
近日，深圳國土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站掛出通知，要求各房地產(chǎn)公司于2007年4月1日前，對本公司自1994 年11 月1 日以后竣工的所有開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目名稱及應(yīng)繳交的房屋公用設(shè)施專用基金進(jìn)行自查。
該政策的本意在于解決商品房竣工交樓后，所發(fā)生的維修所需資金的來源問題。因此我們認(rèn)為該政策并非是一項(xiàng)短期的調(diào)控政策，而是用意于規(guī)范行業(yè)長期發(fā)展的政策。但應(yīng)該看到的是，在處理與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的問題、平衡與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)方面的利益時，政府傾向于保護(hù)另一方的利益。作為全國最早走住宅商品化道路的城市，深圳碰到的問題及政府的做法具有代表性和借鑒性。
市場對深圳出臺該政策的時點(diǎn)敏感，認(rèn)為該政策在土地增值稅之后推出，是地方調(diào)控升級信號。但也許屬于過度解讀。該政策實(shí)際已于去年3月開始實(shí)行，8月全面啟動。故該通知并非政府調(diào)控政策的新行動，而是已進(jìn)行當(dāng)中的政策的持續(xù)和深入。
我們模擬測算了2000 年以來在深圳有開發(fā)業(yè)務(wù)的重點(diǎn)上市公司應(yīng)交納專用基金情況。測算的主要假定是：各公司的建造成本均假定為其主營成本的40%。計(jì)算的公式是：應(yīng)交納的專用基金=當(dāng)年來自深圳地區(qū)的收入*(1-毛利率)*40%*2%。測算結(jié)果顯示，應(yīng)交納的專用基金對這些公司無論是現(xiàn)金流還是利潤，影響都是微乎其微。
隨著各項(xiàng)規(guī)范行業(yè)發(fā)展的政策陸續(xù)出臺，并執(zhí)行到位，我們預(yù)期篩網(wǎng)效應(yīng)將逐漸顯現(xiàn)。即不規(guī)范運(yùn)做，搞亂行業(yè)秩序的不良企業(yè)將被行業(yè)規(guī)則篩掉。篩網(wǎng)效應(yīng)將促使行業(yè)內(nèi)的企業(yè)運(yùn)做更加規(guī)范，利于行業(yè)長期健康發(fā)展。
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