國都證券

　　孫志敏

　　事件：1月30日，萬科、招商、華僑城、保利、金融街等一線房地產股出現猛烈下跌，跌幅均在6%以上。我們分析，主要是深圳市清繳此前12年未曾收繳到位的房屋公用設施專用基金帶來的心理壓力以及市場對加息的預期相對強烈所致。

　　簡評1、深圳市清算未繳清的房屋公用設施專用基金，形成持續政策打擊。

　　房屋公用設施專用基金是用于物業共用部位、公用設施及設備修理、更新、改造項目的基金，是房屋

　　1994年頒布實施的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》中就明確規定：“開發建設單位應當在住宅區移交時，按住宅區的建設總投資2%的比例，一次性劃撥住宅區的公用設施專用基金”。但10多年來，由于種種原因深圳市房屋公用設施專用基金基本沒有劃撥和收取過，全市的“欠繳規模”驚人。

　　為規范房屋“養老金”管理制度，06年3月和6月，深圳市政府正式頒布《深圳市房屋公用設施管理規定》，其中明確了該公用設施專用基金的繳納主體、繳納標準、管理制度和使用程序、以及收取的范圍、專用基金收取的計算基數、管理機構的設立與職責分工等內容，對公用設施專用基金進行收取與追繳、管理工作。深圳市公布：從06年8月1日起正式收取房屋公用設施專用基金。

　　據調查，目前深圳主要的開發企業在已開發項目中都預先提取了公用設施專用基金，因此調控政策帶來的心理壓力大于實際影響。

　　2、加息預期不斷強化、壓力提前顯現。

　　06年12月國內CPI漲幅突破2%，使主要研究機構對于人民幣07年內加息的預期快速提升、并多數對于加息1-2次達到一致共識，如華旗、大摩、中金公司、申萬等國內外知名機構。

　　07年施工面積增速可能進一步下降使得國內住宅房地產供需矛盾進一步激化、房價將繼續上漲，使得績優房地產股的長線投資前景繼續看好。但短期的房地產股價格在人民幣升值的預期下急劇上升后可能在加息的預期下出現階段性的調整壓力1月中旬，出臺征收土地增值稅政策成為07年房地產調控的第一槍。而近期通脹壓力隨著糧食價格的攀升而再次抬頭，加息壓力加劇。同時，人行周小川行長關于在上海參加瑞士銀行年會時表示：央行正在密切關注房地產價格；建行研究部的報告指出，07年央行很有可能以0.27個百分點的幅度加息1-2次。

　　這些信息直接強化了加息對于房地產股的調整壓力，尤其是周小川行長回避利率可能提升問題的態度使得加息預期更加傾向肯定。對于估值出現一定溢價的房地產股而言加息壓力成為繼土地增值稅之后的又一負面因素，導致當日一線房地產股紛紛大幅走低。

　　3、連續的負面因素動搖房地產股的投資信心、迎來階段性調整行情。

　　相距1月中旬的土地增值稅政策不到十天，深圳市收繳未到位的房屋公用設施專用基金政策出臺，以及加息傳聞廣泛傳開，導致房地產股遭遇接二連三的打擊。這和我們前期的預期基本吻合。因為僅僅一個土地增值稅可能只是影響房地產公司10%左右的利潤，而房屋公用設施專用基金的影響也在凈利潤的10%以內，都只是幅度比較小的沖擊，但是在不足一個月的時間內房地產股還將面臨加息等調控措施的沖擊，使得房地產股的投資信心可能陸續松動，最終迎來房地產股的階段性調整行情。

　　據主流宏觀研究機構認為，加息的具體時間可能在春節前，因此市場最終提前反映加息的沖擊影響。

　　4、維持住宅房地產公司“中性”、土地開發和

　　在07年1月中旬土地增值稅政策出臺后我們下調住宅房地產股的投資評級至“短期-中性、長期-A”。加息預期的強化使短期房地產股的走勢更加不樂觀。但是基于政策調控對象不同和人民幣升值以及土地價格將暴漲的預期分析，我們對于土地開發類和商業地產的優質公司仍然維持“短期-推薦、長期-A”的投資評級，并建議利用階段性的調整沖擊之后積極關注優質的商業地產和土地