天相投顧

　　楊興風

　　事件描述：

　　2007年1月26日，深圳市國土資源和房產管理局發布《關于依法申報繳交房屋公用設施專用基金的通知》要求房地產開發商在今年4月1日前繳交1994年11月以來所有竣工項目的公用設施專用基金。

　　通知指出，專用基金用于房屋共用部位、共用設施設備的大中修和更新改造，是房屋的“養老金”。按照規定，特區內的房屋：對1994年11月1日至1999年6月30日間竣工交付的，按建設總投資2%的比例執行；1999年6月30日以后竣工交付的，按除地價以外的建設總投資2%的比例執行；特區外的房屋：凡1994年11月1日以后竣工交付的房屋項目，均按建設(物業)總投資2%的比例執行。

　　對上述建設(物業)總投資暫按項目建安工程總造價計算申報。

　　評論：深圳市此項政策對房地產公司影響有限，市場預期大于實際影響。

　　1、此項政策的出臺在我們的意料之中深圳市的《關于依法申報繳交房屋公用設施專用基金的通知》的相關規定在2006年3月和6月的《深圳市房屋公用設施專用基金管理規定》以及《關于收繳房屋公用設施專用基金的實施意見》就有所體現，主要是針對開發企業少交、不交，甚至違規利用房屋公用設施專用基金等行為所采取的手段。

　　2、該政策對深圳市房地產市場的影響分析深圳市2005年房地產投資額為423億元，假設地價占投資額的30%，應交的專用基金為423*0.7*2%=5.92億元(根據1999年6月30日以后竣工交付的項目，按除地價以外的建設總投資百分之二的比例執行)，從1994年至2006年，總額大約在60億元之內(2002年投資額為355億元，之前數額均小于該數)。

　　3、該政策對上市公司的影響分析由于是對專用基金的收取和追繳，并非新的收費項目，因此預計對之前按規定繳納房屋公用設施專用基金的地產公司影響有限。

　　假設上市公司以前從未上繳過該項費用，此項政策對公司的影響也很小。我們選取部分在深圳開發項目的上市公司2005年年報數據，按除地價以外的建設總投資2%的比例計算(其中建設總投資以主營業務成本作為測算依據，地價按收入的30%估計)，大體估算出應繳費用約占該年凈利潤的1%左右。

　　4、此項政策對市場的影響分析由以上分析我們可以看出，深圳此項政策的出臺對房地產上市公司的影響較小，但卻給投資者帶來了其他地區效仿此政策的預期。此外，該政策與前期建設部90平米占70%政策、土地