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房地產:政策重拳再襲深圳地產商http://www.sina.com.cn 2007年01月31日 09:45 中信證券
王德勇 一、情理之中而又意料之外的政策重拳 2007年1月26日,深圳房地局網站公布《關于依法申報繳交房屋公用設施專用基金的通知》。該通知的出臺,既在政策調控的情理之中,但是也出乎大多數企業的意料之外。 之所以說情理之中是因為去年3月份,深圳市政府以40號文的形式公布了《關于印發深圳市房屋公用設施專用基金管理規定的通知》,同時于6月份以85號文的形式公布《關于收繳房屋公用設施專用基金實施意見的通知》。兩個通知中明確規定了公用設施專用基金的征收辦法。 2006年8月1日起深圳全面啟動了專用基金的收取與追繳工作,截至2006年12月31日,僅5個月時間,全市已有103家房地產開發企業主動申報繳交116個房屋項目的專用基金共計7.18億元。 但是,該通知的出臺還是出乎許多企業的預料,這主要有兩點:第一是對政策的執行的力度估計不足,涉及94年11月1日以后所有的項目;第二對政策的執行時間估計不足,通知規定本年4月1日前清算自查,時間之緊,出乎企業預料。 二、保守估計,將使開發商付出 近50億真金白銀公用設施專用基金征收的依據和收費標準如下:(一)特區內:對1994年11月1日至1999年6月30日間竣工交付的房屋項目,按建設總投資百分之二的比例執行;1999年6月30日以后竣工交付的項目,按除地價以外的建設總投資百分之二的比例執行。 (二)特區外:凡1994年11月1日以后竣工交付的房屋項目,均按建設(物業)總投資百分之二的比例執行。 根據深府辦2006年85號文,專用基金收取的計算基數以房屋項目的建設總投資為計算基數。在市人大常委會對該“建設總投資”以法規解釋方式作出清晰界定前,收取專用基金時,暫以建安工程造價和地價為計算基數(其中特區內1999年6月30日以后竣工交付的房屋項目專用基金收取的計算基數不含地價),建安工程造價的確定,以該房屋項目辦理房地產登記時提交的并經建設主管部門及其他相關部門審核的建筑安裝工程竣工結算書為依據,地價款以土地出讓合同載明的價款額為準,待“建設總投資”概念及范圍明晰后,再進行全面清算,多退少補。 我們根據政策精神和歷史上交該項基金的情況進行測算: 1.我們按照政策規定的方式計算: 從1994年到2006年深圳房地產總投資額在4000億元左右;假定地價加上建安成本占到總投資的60%;征收比例按照2%來計算。 按照該方法計算: 應繳額=總投資(4000億)*60%*2%=48億元 2.我們按照歷史上交情況來測算: 2006年,深圳116個房屋項目的專用基金共計7.18億元,我們假定深圳房地產項目900個來測算: 應繳額=900÷116*7.18=55.7億兩種方法我們取算術平均,初步測算,該項政策影響數為51.85億元。 即按照保守估計深圳開發商也將付出大約50億左右的真金白銀。 三、有關公用設施專用基金的主要內容 1.什么是房屋公用設施專用基金房屋維修基金實際上包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設施專用基金簡稱專用基金,用于物業共用部位、公用設施及設備的大中修、更新、改造項目,不得挪作他用。 房屋本體維修基金,用于房屋本體公(共)用設施的維修養護項目。 房屋本體公(共)用設施,包括承重結構部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。 2.公用設施專用基金征收的準備工作深圳市國土房產局成立了專用基金收取工作小組,專門負責專項基金的收取及相關工作。工作小組已設立了專用基金收取的臨時賬號,完成專用基金票據的印制和領取工作;擬定了專用基金收取工作的工作流程;將該項工作已納入了房地局辦文系統;已于2006年7月24日在《深圳特區報》、《深圳商報》刊登了《關于繳交房屋公用設施專用基金的通告》。可以說收取專用基金的準備工作已全部就緒。 3.公用設施專用基金征收的依據和收費標準 (一)特區內:對1994年11月1日至1999年6月30日間竣工交付的房屋項目,按建設總投資百分之二的比例執行;1999年6月30日以后竣工交付的項目,按除地價以外的建設總投資百分之二的比例執行。 (二)特區外:凡1994年11月1日以后竣工交付的房屋項目,均按建設(物業)總投資百分之二的比例執行。 根據深府辦2006年85號文,專用基金收取的計算基數以房屋項目的建設總投資為計算基數。在市人大常委會對該“建設總投資”以法規解釋方式作出清晰界定前,收取專用基金時,暫以建安工程造價和地價為計算基數(其中特區內1999年6月30日以后竣工交付的房屋項目專用基金收取的計算基數不含地價),建安工程造價的確定,以該房屋項目辦理房地產登記時提交的并經建設主管部門及其他相關部門審核的建筑安裝工程竣工結算書為依據,地價款以土地出讓合同載明的價款額為準,待“建設總投資”概念及范圍明晰后,再進行全面清算,多退少補。 (依據標準) 特區內:依據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的規定。該條例是1994年11月1日正式實施的。當時規定,開發建設單位應按住宅區的建設總投資百分之二的比例繳交公用設施專用基金。1999年6月30日,市人大對該條例進行了修正,規定開發建設單位應當按住宅區除地價以外的建設總投資百分之二的比例繳交公用設施專用基金。因此,特區內專用基金就有兩個不同的繳納標準。 特區外:在1994年10月1日到1998年10月1日之間,依據的是《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的規定:開發建設單位應按住宅區的建設總投資百分之二的比例繳交公用設施專用基金。而1998年10月1日后,依據的是《廣東省物業管理條例》的規定:由物業建設單位按物業總投資的百分之二劃撥維修基金。因此,寶安、龍崗兩區凡1994年11月1日以后竣工交付的房屋項目,均按建設(物業)總投資百分之二的比例繳交專用基金。 4.公用設施專用基金繳納的方式及懲罰措施對于2006年3月13日后竣工的房地產項目,要求開發建設單位在辦理房地產項目初始登記前,必須按照規定交清該項目應交納的專用基金。 如果不交清專用基金,則暫緩辦理該項目初始登記手續,市主管部門還可以依法暫停該單位房地產開發資質。 對于2006年3月13日前尚未交納專用基金的房屋項目,由深圳市國土房產局統一組織全市的清繳工作。各區主管部門對未按規定交納專用基金的開發建設單位責令限期交納;開發建設單位逾期仍不交納的,區主管部門可依法申請人民法院強制執行,清繳專用基金本金和滯納金。情節嚴重的,區主管部門可提請市主管部門依法暫停該開發建設單位的房地產開發資質。 5.公用設施專用基金首次繳納后的后續管理專用基金的使用超過首次籌集金額的70%時,應當續籌基金,續籌專用基金的標準應不低于首次籌集的標準。 業主大會對專用基金續籌標準作出決定的,在不低于本規定限額的前提下,從其決定。主要是由業主大會來決定和組織續籌,續籌的資金,主要由全體業主來分攤。 房屋公用設施專用基金是專用于房屋維修的資金,實行的是“錢隨房走”的原則,房屋轉讓時,賬戶里的余額資金也隨之轉移給了房屋的新的產權所有人。只有因拆遷、自然災害等原因,房屋滅失的情況下,業主才可以持本人身份證、房地產權注銷證明,到主管部門辦理專用基金個人賬戶注銷手續,才可以提取賬戶中的剩余款項。 專用基金屬業主所有。關于專用基金的管理問題,遵循的是“專戶存儲、核算到戶、專款專用、業主決策、政府監管”的原則,市、區主管部門分別設立相應的管理機構對收取的專用基金進行管理。也就是說,是由政府代管的。 在設立公用設施專項維修基金之前,開發商已經支付的公用設施大修、改造費用,如果在房屋的保修期內是不能扣除的。超過房屋的保修期后,所支付的公共設施的大修改造的費用,一定要經過全體業主召開專門的會議研究作出決定,經業主大會同意扣除的,要完善有關手續,憑這些手續,可以先向主管部門交清房屋公用設施專用基金的前提下,到主管部門辦理相應的扣除手續。 管理機構可以依法進行增值運作,增值運作的收益除了增值運作必要的工作成本費用以外,都歸業主所有。專用基金只能用于物業共用部分公用設施及設備的大中修更新、改造項目,不得挪作他用。 6.公用設施專項基金政策出臺后的征收情況萬科地產成為深圳市首個交納維修基金的開發建設單位。交納維修基金的項目有第五園(一、二期)、盈富家園、瀚海東岸家園、尚都花園、桂園小學教師住宅樓等。龍崗區、鹽田區也有項目交納了維修基金。據深圳市國土房產局統計,2006年8月1日共收取維修基金2600余萬,其中市國土房產局收取2006年3月13日之后竣工項目的維修基金1500多萬,六個區收取2006年3月13日之前竣工項目的維修基金1100多萬。 四、意味深長的政策重拳預示著調控的新思路該項政策連同前期公布的土地增值稅政策意味深長,預示著調控的新思路: 1〉利益的再分配的同時實現國家利益的最大化該項政策連同前期公布的土地增值稅政策,無疑都起到了利益再分配的作用,兩個政策直接導致了開發商利益的損失,同時實現了國家利益的最大化。 2〉構建和諧社會的同時縮減貧富差距房地產行業以民營企業為主,房地產市場的景氣使許多涉足者暴富,征收公用設施專用基金客觀上起到了縮減貧富差距的作用。(按照理論上來講,公用設施的維修應該是誰受益誰繳納,開發商并不是公用設施的受益者和使用者。) 3〉從緊是今年調控的主基調從2007年的一系列政策信號來看(建設部普通住宅標準調整、商務部否認人民幣準許升值區間、土地增值稅嚴格征收和深圳市出臺的規定),偏緊是今年政策的主基調。矯枉難免過正,但從緊依然是政策的主旋律。 五、我們再次提示地產股風險,謹慎考慮,將評級調至中性 我們認為,就該項政策而言,雖然會對開發商利益造成一定程度的損害,但還不會造成傷筋動骨的影響。關鍵的是已經出臺的政策預示著本年調控的趨勢。 我們要明確指出的是:宏觀調控是一個常態,根據往年的歷史,目前正地進入宏觀調控的前夜,需要高度注意風險。2007年可能的政策主要集中地土地、稅收、信貸三個方面,其中具體政策可能有:試點開征物業稅、嚴格執行土地兩年不開發收回的規定、嚴格累進制土地增值稅、嚴格90平方米70%政策、增加政策性住宅供給、消費信貸政策、預售政策等。 目前地產股估值水平處于高位,再考慮到調控政策的預期,出于謹慎考慮,我們將地產板塊的評級由強于大市調整為中性。 新浪聲明:本版文章內容純屬作者個人觀點,僅供投資者參考,并不構成投資建議。投資者據此操作,風險自擔。
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